Pendlerstudie Wien - Entwicklung der Immobilienpreise in Umlandgemeinden von Wien

Welche Gemeinden im Umland von Wien sind mit dem Auto über Park+Ride Optionen mit Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr innerhalb von 60 Minuten vom Stephansplatz in Wien erreichbar und bieten günstigere Kaufpreise für Eigentumswohnungen?

Homeoffice statt Großraumbüro

Die Corona-Pandemie hat nicht nur das Leben, sondern auch die Arbeitswelt grundlegend verändert. Homeoffice statt Großraumbüro, Kaffee aus der heimischen Maschine statt Espresso-Treff in der Büroküche. Laut einer aktuellen Umfrage von Statista waren rund 41 Prozent der Österreicher während der Corona-Pandemie teilweise oder fast vollständig im Homeoffice. Gleichzeitig gibt es Bestrebungen auch zukünftig gesetzliche Rahmenbedingungen zu schaffen, die großzügige Vereinbarungen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer für die Arbeit von zu Hause erlauben. 

Viele Immobilienexperten sehen daher schon jetzt einen neuen Trend auf die Städte zukommen: die Ausweitung der Speckgürtel und die Zunahme der Beliebtheit der Umlandgemeinden der Metropolen. Denn, wer nur noch zwei oder drei Mal die Woche ins Büro pendeln muss, nimmt auch längere Fahrstrecken in Kauf und kann damit beim Immobilienerwerb viel sparen. 

Das Gebiet nördlich der Donau bietet Potenzial und Wohnqualität zum kleinen Preis 

Der Norden rund um Wien das ist für viele nur die “andere Seite der Donau”. Doch wer genau hinsieht, kann dort und auch im Westen nicht nur sparen, sondern auch lebenswerte kleinere Gemeinden entdecken, die viel Grün und Erholung bieten sowie eine gute Anbindung in die Stadt. 

Die Auswertung der Preisanalyse wird angeführt von der Gemeinde Kaumberg im Bezirk Lilienfeld, westlich von Wien. Lilienfeld war nicht nur die spätere Heimatstadt von Mathias Zdarsky, einem der ersten Skipioniere, sondern bietet auch viele historische Sehenswürdigkeiten. Wer dort eine Eigentumswohnung erwerben möchte, kann Schnäppchen finden, die nur 30 Prozent des Wiener Innenstadtpreises ausmachen. So kostet der Quadratmeter in Kaumberg ab 1.635 Euro. Bei einer Eigentumswohnung mit 120 Quadratmetern Wohnfläche ist man bereits mit rund 196.200 Euro dabei. Im Vergleich dazu kostet eine Wohnung der gleichen Größe im Wiener Stadtgebiet durchschnittlich ab 681.840 Euro, also rund 5.682 Euro pro Quadratmeter. Hinter Kaumberg folgen, ebenfalls im Westen, Neustift-Intermanzing in St.Pölten-Land mit 1.726 Euro pro Quadratmeter und das nördliche Großkrut im Bezirk Mistelbach mit 1.728 Euro pro Quadratmeter. Vor allem in St. Pölten, dass viele Wiener vielleicht nicht auf dem Radar haben, entstehen derzeit einige Neubauprojekte, die zu einer Belebung des Gebiets beitragen.

Wer etwas tiefer in die Tasche greifen kann, sollte sich vor allem in Purkersdorf in St. Pölten-Land oder Klosterneuburg umsehen. Purkersdorf bietet mit seinem Naturpark viel Naherholung und ist mit Kaufpreisen ab 2.757 Euro pro Quadratmeter immer noch 50 Prozent günstiger als Wien. Mehr Stadtflair bietet Klosterneuburg, das mit rund 27.5000 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Niederösterreich ist und direkt an der Donau liegt. Durch die gute S-Bahn Anbindung ist man bereits in ca. 40 Minuten am Stephansplatz und kann mit rund 3.328 Euro pro Quadratmetern immer noch knapp 40 Prozent sparen. 

“Wer bereit ist über den Tellerrand hinauszugehen, kann schöne Gemeinden entdecken, die beides bieten: Wohnqualität zum günstigeren Preis und eine gute Anbindung in die Stadt. Ich denke Gebiete im Norden von Tulln bis Mistelbach oder auch St. Pölten im Westen werden sich in den nächsten Jahren sehr entwickeln und damit auch weitere Investoren und Projektentwickler anziehen”, so Buß.

Der Südosten Wiens lockt mit bis zu 80 Prozent Ersparnis beim Immobilienkauf 

Um die besten Vororte zu identifizieren, haben die Analysten zunächst mit Hilfe von Targomo ermittelt, welche Gemeinden ausgehend vom Stephansplatz in der Wiener Innenstadt innerhalb von 60 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen sind. Im Anschluss wurden mit dem PriceHubble-Modell die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen berechnet und mit den Kaufpreisen in Wien verglichen. Für die Ermittlung der Quadratmeterpreise wurden alle Immobilien so bewertet, als würde sich dort dieselbe Standardwohnung befinden, um dann den Mittelwert der Preise über die Gebäude zu bilden. “Unser Verfahren liefert einen besseren Indikator dafür, welche Preisunterschiede sich allein durch die Lage ergeben und nicht durch die unterschiedliche Qualität der dort aktuell angebotenen Immobilien”, erläutert Jörg Buß, Geschäftsführer der PriceHubble Österreich GmbH. 

Für diejenigen, die sich südlich oder östlich von Wien nach einer neuen Eigentumswohnung umsehen, kommen vor allem die Gemeinden Edlitz, Thomasberg und Pernitz in Frage. So liegt der Quadratmeterpreis in Edlitz bei durchschnittlich 1.112 Euro, eine Eigentumswohnung mit 120 Quadratmetern ist also bereits ab 133.000 Euro zu haben. Thomasberg und Pernitz folgen nur dicht dahinter mit 1.126 Euro pro Quadratmeter und 1.132 Euro. Im Vergleich dazu kostet eine Wohnung der gleichen Größe im Wiener Stadtgebiet durchschnittlich ab 681.840 Euro, also rund 5.682 Euro pro Quadratmeter. Die Ersparnis in den drei genannten Gemeinden liegt damit bei 80 Prozent im Vergleich zur Wiener Innenstadt.

Doch auch wer es etwas belebter mag, findet im Umland noch günstigere Alternativen zur Hauptstadt. Pottendorf (1.879 €/qm), Nickelsdorf bei Neusiedl am See (1.910 €/qm) oder auch Bad Vöslau (2.625 €/qm) liegen noch deutlich unter dem Wiener Durchschnitt und sind innerhalb von einer Stunde erreichbar. Insbesondere Bad Vöslau mit seiner Thermalquelle sowie Nickelsdorf mit seiner Nähe zum Neusiedler See bieten neben günstigen Immobilienpreisen eine besondere Wohnqualität.

“Die Kaufpreise in der Wiener Innenstadt sind je nach Lage bereits auf weit über 7.000 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das begünstigt den Trend zur Stadtflucht zusätzlich”, so Buß. “Langfristig können davon die umliegenden Gemeinden auch profitieren, wenn dadurch möglicherweise mehr in den Ausbau ihrer Infrastrukturen investiert wird und dort neue Wohnquartiere entstehen.”

Zur Methodik

Um diejenigen Gemeinden rund um Wien zu identifizieren, die am preisgünstigsten und attraktivsten für Immobilienkäufer sind, hat PriceHubble, ein Spezialist für datenbasierte Immobilien- und Standortanalysen, mit Hilfe von Targomo zunächst ermittelt, von welchen Gemeinden aus der Stephansplatz in Wien mit Hilfe von Park + Ride-Optionen und dem Anschluss durch den Öffentlichen Nahverkehr innerhalb von 60 Minuten erreichbar ist. Im Anschluss wurden mit dem PriceHubble-Modell die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen berechnet und mit den Kaufpreisen in Wien verglichen. Für die Ermittlung der Quadratmeterpreise wurden alle Immobilien so bewertet, als würde sich dort dieselbe Standardwohnung befinden, um dann den Mittelwert der Preise über die Gebäude zu bilden. Die “Standardwohnung” entspricht dabei einer 3 Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern Fläche, 7,5 qm Balkon, Aufzug, Baujahr 1960, gute Instandhaltung und durchschnittlicher Ausbaustandard.

Dieses Verfahren liefert einen besseren Indikator dafür, welche Preisunterschiede sich allein durch die Lage ergeben und nicht durch die unterschiedliche Qualität der dort aktuell angebotenen Immobilien.