10 Immobilientrends für 2022, 2023 und darüber hinaus

Prof. Dr. Thomas Beyerle teilt im PriceHubble-Webinar Entwicklungen und Zukunftsaussichten der Branche

Das Team von PriceHubble freute sich sehr, einen der Top 5 Influencer der deutschen Immobilienwirtschaft, Prof. Dr. Thomas Beyerle, zur Konferenz “Insights by PriceHubble” als Gastreferent begrüßen zu dürfen. Im Keynote-Vortrag “Der Immobiliensektor im Jahr 2022 und seine Zukunftsaussichten” teilte der Head of Group Research von Catella seine Eindrücke, Prognosen und Immobilientrends 2022 - und darüber hinaus.

In seinen auf viel Expertise und Erfahrung beruhenden Ausführungen kristallisierten sich 10 Trends für die Immobilienbranche heraus, die wir hier noch einmal zusammengefasst haben.

1. Zwölf Jahre “Rückenwind” gehen zu Ende

Prof. Dr. Beyerle nennt diesen letzten Marktzyklus des Aufschwungs in den letzten Jahren am Immobilienmarkt und in der Wirtschaft insgesamt “außergewöhnlich”. Diese Phase, die seit dem Überstehen der Finanzkrise 2009 immerhin zwölf Jahre andauerte, geht nach seiner Einschätzung jetzt zu Ende. “Die Wachstumsraten der letzten drei Jahre werden wir nicht mehr erreichen”, so seine nüchterne Einschätzung.

Gleichzeitig besteht kein Grund zu übermäßigem Pessimismus: “Das Wirtschaftswachstum ist zwar reduziert, aber reduziertes Wachstum ist noch keine Rezession.” Für die Immobilienbranche rechnet er daher zunächst primär mit einer Seitwärtsbewegung.

2. Geopolitische Veränderungen sorgen für Vorzieheffekte

Krieg in der Ukraine, Inflation, Liquidität und Zinssätze - derzeit sind viele Faktoren wirtschaftlich und geopolitisch volatil. “Entwicklungen, die bisher parallel verliefen, potenzieren sich jetzt gerade”, so formuliert es der Experte. Zwar steigt der Leitzins aktuell, von ihren Banken ermutigt sehen sich Klein- und Großanleger aber bereits jetzt unter Investitionsdruck, sich noch rasch niedrige Kreditzinssätze auf ihre Immobilieninvestments zu sichern.

Gerade im gewerblichen Immobilienmarkt rechnet Dr. Beyerle darum für das Jahr 2022 mit sehr guten Ergebnissen. Dass die allerdings nicht nachhaltig sind, sondern es sich hauptsächlich um vorgezogene Transaktionen handelt, versteht sich fast von selbst. Dramatische Veränderungen erwartet Beyerle darum trotz internationaler Herausforderungen vorerst weder am Immobilienmarkt noch in der Entwicklung der Immobilienpreise. Projektentwickler wiederum könnten unter Druck, geraten.

3. Corona-Konsequenzen sind noch nicht vorbei

Insbesondere Büroimmobilien leiden natürlich bis heute unter den Konsequenzen der Corona Pandemie. Entgegen der Hoffnung mancher Marktakteure ist 2022 auch noch nicht das “Nachholjahr”, in dem die Folgen von Lockdowns und Remote-Arbeit ad acta gelegt werden können. Im Gegenteil, noch sind die langfristigen Auswirkungen von Remote-Arbeit und Homeoffice auf den Büroimmobilienmarkt nicht abzuschätzen. Unternehmen, und insbesondere Startups, sind aktuell auf der Suche, die richtige Balance für sich und ihre Mitarbeiter zu finden, was in der Folge auch den Bedarf an Büroflächen mitbestimmen wird. Potenzial sieht Beyerle aber in Modellen des Megatrends New Work, wie etwa Coworking.

4. Immobilien sind immer noch Inflationshedge

Was den Immobilienmarkt insgesamt angeht, gibt sich Dr. Beyerle vorsichtig zuversichtlich: 2022 wird nach seiner Ansicht ein “ordentliches, gesundes Jahr”. Immobilien sind immerhin nach wie vor eine Absicherung gegen Inflation, und der Hunger aus dem Kapitalmarkt nach Gewerbeimmobilien - und Immobilien generell - ist ungebrochen, trotz steigender Leitzinsen.

5. Wohnungsmarkt bleibt relevant, Logistik wächst

Beyerle empfiehlt allerdings, die Assetklassen im Immobilienmarkt differenziert zu betrachten. So ist die Logistik beispielsweise dank Online-Shopping und E-Commerce weiterhin stark im Aufstieg begriffen. Büroimmobilien sind vorerst weiter an erster Stelle, dicht gefolgt von Wohnimmobilien als großer Konstante. Die Ausdifferenzierung dieser Assetklassen, ihrer Potenziale und Herausforderung ist seiner Ansicht nach relevanter denn je, um marktgerechte Portfolio-Entscheidungen zu treffen und richtig mit der Verlangsamung des Wirtschaftswachstums umzugehen.

6. Mixed Use ist weiter im Kommen

Beim Thema Assetklassen erkennt Dr. Beyerle in Mixed Use Immobilien einen weiteren wichtigen Trend. Dieser hat insbesondere Vorteile für Investoren: “Risikomanagement heißt auch, mal ein, zwei Nutzungen zu mischen”, so Beyerles klare Ansage.

Potenzial sieht er hier in der Quartiersentwicklung: “Wohnformen, die Wohneinheiten mit kompatiblem Gewerbe kombinieren - etwa Kitas und anderen Angeboten - werden die DNA der Stadtstruktur zukünftig ausmachen.” Zwar gibt er zu, dass sich dieses Konzept im DACH-Raum noch nicht so durchgesetzt hat wie in den großen asiatischen oder nordamerikanischen Metropolen. Aus seiner Sicht ist die zunehmende Umsetzung von Mischnutzung als Teil der Urbanisierung aber auch in Deutschland, Österreich und der Schweiz nur eine Frage der Zeit. “Danach sucht der Kapitalmarkt, und darum wird Real Estate Mixed Use in diesem Marktzyklus den Durchbruch erleben.”

7. Entwickler leiden wegen hoher Baukosten

Dass Baukosten stark angestiegen sind, ist kein Geheimnis, so dokumentiert es schließlich auch das Statistische Bundesamt in seinen Preisindizes. Margen im mittleren zweistelligen Bereich gehören damit für Entwickler der Vergangenheit an. Stattdessen müssen sie sich jetzt mit dem Mangel an Baumaterialien und Fachkräften auseinandersetzen. Hier ist also noch mehr Marktexpertise und eine solide Datengrundlage gefragt, um Projekte so wählen und strukturieren zu können, dass sich der erhöhte Aufwand lohnt.

8. Deutsche Metropolen zeigen weiter Wachstumspotenzial

Der Star unter den deutschen Immobilienmärkten hat sich klar etabliert. “Der Kapitalmarkt liebt Berlin”, so stellt es Dr. Beyerle fest. Seine Beobachtung werden unter anderem von PWC bestätigt, das Berlin im europäischen Vergleich auf Platz 2 des Immobilienrankings sieht. Beyerle hatte insbesondere den Büromarkt untersucht und hier auch in anderen deutschen Metropolen wie etwa Frankfurt fantastisch niedrige Leerstandsquoten festgestellt, für die keine scharfe Marktwendung zu befürchten ist.

9. ESG-Taxonomie bildet Handlungszwang

Das Thema Nachhaltigkeitsmanagement sieht Dr. Beyerle aktuell als besonders relevant. Zu viele Unternehmen haben es in den vergangenen Jahren aufgrund dringender Problematiken schleifen lassen und Anpassungen bisher nur schleppend vorgenommen. Für den Immobilienmarkt bedeutet das ganz konkret, dass ältere und energetisch ineffiziente Objekte, die in den nächsten Monaten und Jahren in die Refinanzierung kommen, in die Unrentabilität rutschen - nicht zuletzt durch die zu erwartende Zinsanhebung. Als Resultat dürfte sich das Objektangebot erhöhen; für Investoren durchaus auch eine Möglichkeit, von einer breiteren Angebotsvielfalt zu profitieren.

10. Big Data wird an Relevanz nur zunehmen

Zu guter Letzt hat Dr. Beyerle noch eine Botschaft an den Immobiliensektor. “Was die Branche lernen muss, und zwar alle, ist: Daten, Daten, Daten.” Schmunzelnd fügt er hinzu: “Die Standards, die es gibt - ich mach jetzt mal keine Werbung für PriceHubble, das wäre zu plump - aber, das zu implementieren, wird einige retten.” Er begründete seine Sicht mit steigenden Marktanforderungen: “Der Kapitalmarkt will schließlich Zahlen sehen, und da sieht es bisher ein bisschen dünn aus.”

Tatsächlich bietet der Einsatz von Big-Data-basierter und AI-gestützter Technologie völlig neue Zugänge zu Datenschätzen und deren Analyse. Mit nur wenigen Klicks lassen sich mit den PriceHubble-Tools fundierte, genaue und detaillierte Bewertungen für Immobilien erstellen. Als Grundlage für schnellere und bessere Entscheidungsprozesse sind solche Auswertungen damit natürlich direkt in Wettbewerbsvorteile für Immobilienmakler, Finanzierer, Versicherer und andere Akteure am Immobilienmarkt übertragbar.

Das Fazit

Insgesamt bleiben Prof. Dr. Beyerles Analysen und Prognosen trotz geopolitischer Instabilität und verändertem Zinsniveau relativ ausgeglichen. Der Immobilienmarkt ist und bleibt natürlich, durch interne Entwicklungen wie durch externe Einflüsse, dynamisch. Neue Tools und Technologien stellen aber das Werkzeug, noch präziser prognostizieren und flexibler reagieren zu können. Wer sich darum heute schon auf die Herausforderung Digitalisierung einlässt, wird auch in den kommenden Jahren seine Position im Immobiliensektor sichern können.

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