Durch KI in der Projektentwicklung die Rendite steigern

Die VIVA REAL AG hat bei der Entwicklung eines Neubauprojekts in Neuenhof (AG) auf digitale Lösungen und Künstliche Intelligenz (KI) gesetzt. Marcelo Collins, Geschäftsführer der VIVA REAL AG, berichtet über die Zusammenarbeit.

Herr Collins, können Sie uns das Kerngeschäft von VIVA REAL AG in einigen Worten schildern?

Die VIVA REAL AG aus der Region Baden ist der Ansprechpartner für sämtliche Belange rund um Liegenschaften, sei es in der Immobilienberatung, Verwaltung von Mietliegenschaften sowie - dem jüngsten Standbein - dem Baumanagement. Als 1979 gegründete Firma widmen wir uns schon heute den zentralen Themen von morgen.

Welchen Stellenwert hat die Digitalisierung bei Ihnen?

Durch die Vielschichtigkeit des Produktes „Wohnen“ haben Kunden ein grosses Bedürfnis an Services. Ein grosser Teil unserer Kunden recherchieren im Internet, bevor sie eine Dienstleistung buchen. Unser Anspruch ist es, den Kunden auf klassischen und digitalen Kanälen die Entscheidung so einfach wie möglich zu machen. Wir wollen unsere Zielgruppen auf unterschiedlichen Kanälen mit relevanten Inhalten erreichen. Das bedeutet auch, dass wir die unterschiedlichen Inhalte auf den jeweilige Kanal abstimmen.

VIVA REAL AG ist auch im Baumanagement tätig und projektiert Neubauten - wie wichtig ist die Planungsphase von Neubauten?

Die Integration vom Betrieb bedeutet, diese als Teil gesellschaftlicher, ökologischer und wirtschaftlicher Zusammenhänge zu begreifen, marktfähige Antworten auf die jeweiligen Herausforderungen zu finden und den Kundenbedürfnissen entsprechend Angebote und Prozesse zu schaffen. Es ist ein wichtiger Treiber der Produktivitätssteigerung und gleichzeitig auch der Schlüssel zur Lösung der drängenden gesellschafts- klima- und energiepolitischen Herausforderungen.

Wann wird das Preisniveau von Miet- oder Eigentumswohnungen festgesetzt? Was sind Einflussfaktoren?

In der Machbarkeitsstudie. Neben der Bausubstanz ist vor allem die Lage massgebend, wobei zwischen kleinräumigen Charakteristiken eines Grundstücks wie Aussicht, Besonnung oder Lärmbelastung sowie deren grossräumigen Einbettung und verkehrstechnischen Erreichbarkeit unterschieden werden kann.

Für die Planung eines Neubauprojekts in Neuenhof haben Sie digitale Lösungen von PriceHubble und Archylise verwendet. Warum haben Sie sich für diesen Weg entschieden?

Für uns war es bei diesem Projekt wichtig, den Architekturentwurf zu quantifizieren und entemotionalisieren. Mit der aktiven Steuerung des Entwurfs wollten wir die Kosten- wie auch die Renditeaussichten optimieren und durch die Innenentwicklung oder Verdichtung die Ausnutzung verbessern. Um dies ermöglichen zu können, benötigten wir natürlich rationale Entscheidungskriterien für alle involvierten Stakeholder, um mit dem Projekt überzeugen zu können. Darum entschieden wir uns für den digitalen Weg mit PriceHubble, denn er gab uns diese Grundlagen für die Entscheidungen mit der Nähe zum und den präzisen Daten vom lokalen Markt. Unsere Architekten, Honegger Viola Architekten AG in Bülach, nahmen die Herausforderung an und wir entwickelten das Projekt mit “Big Data”.

Können Sie kurz beschreiben, wie die Lösungen von PriceHubble den Prozess unterstützt haben?

Die datenbasierte Modelle lieferten Erkenntnisse, um die Wohnqualität zu verbessern. Die entworfenen Grundrisse wurden digitalisiert, 3D-Modelle erstellt und geo-referenziert. Auch wurden Daten zur Grundrissqualität erstellt, einen Mietpreis-Kalibrator angewendet und mit dynamischen Marktbewertungsmodellen kombiniert.

Anschliessend wurden, basierend auf «Machine Learning/Big Data», Simulationen für die einzelnen Wohneinheiten durchgeführt, um eine ganzheitliche Analyse und Bewertung der Architekturqualität (z.B. funktionale Aufteilung, Sonnenexposition, Aussichtsmerkmale) zu erhalten.

Dank diesen Erkenntnissen konnten wir das Projekt in Bezug auf Wert, Wohnqualität, Lebensraum, Aussicht, Besonnung, Nutzbarkeit, Grösse der Grundfläche resp. des Stockwerks und Wirtschaftlichkeit optimieren.

Wie haben Sie die Zusammenarbeit mit PriceHubble (resp. auch mit Archilyse) erlebt?

Agilität ist ein Mindset und keine Methode! Bei der VIVA REAL AG setzen wir Innovation praktisch in unseren Projekten um und “theoretisieren nicht in "Labs". Die Integration von Startups dient uns als Quelle neuer Denk- und Lösungsansätze.

Was ist aus Ihrer Sicht der Profit aus der Zusammenarbeit?

Die digitale Transformation ist im Immobiliensektor unaufhaltsam angekommen und ist der Schlüssel für eine erfolgreiche Zukunft. Wir setzen auf Kollaboration und neue Arbeitsformen und Arbeitswelten - mit Vernetzung erreichen wir Best-in-Class-Lösungen. Auch bei dem Projekt in Neuenhof konnten wir uns dank den erarbeiteten und umgesetzten ganzheitlichen Konzepten und der konsequente Digitalisierung und mittels intelligenter Technologien schnell und flexibel den Bedürfnissen des Marktes und letztendlich der Kunden anpassen.

Über das Projekt:

PriceHubble hat die VIVA REAL AG beim Projekt an der Stockstrasse in Neuenhof (AG) mit verschiedenen Lösungen unterstützt. Zuerst wurde der Standort nach sozioökonomischen Profil, Vergleichsobjekten, Marktsituation und Lagequalität bewertet. In einem zweiten Schritt wurde das Entwicklungspotential identifiziert. Hierzu wurden verschiedene Typologien und verschiedene Wohnungsstrukturen (Zimmeranzahl, Grösse, Balkonfläche, etc.) errechnet, um den passenden Objekttyp für die gegebene Lage zu finden. Ebenfalls abgewägt wurde, ob sich Vermietung oder Eigentum eignet. Die dritte Projektphase wurde durchgeführt mit Unterstützung von Archilyse . Ziel war eine möglichst präzise Marktmietpreisbestimmung und Optimierung der Architektur. Als Basis wurde die Objektanalyse von Archilyse verwendet: eine Georeferenzierung von 3D-Modellen, eine detaillierte Analyse von Grundrissen und Layoutmetriken sowie die Analyse von Aussicht und Besonnung. PriceHubble berechnete unter Berücksichtigung unterschiedlicher Faktoren, wie zum Beispiel Aussicht aufs Grüne oder andere Häuser, Sonnenexposition in der Wohnung oder auf dem Balkon, Funktionalität der Grundrisse den passenden Marktmietpreis.

Mit den drei digitalen Projektschritten und Künstlicher Intelligenz konnten mühelos verschiedene Szenarien durchgespielt und Mietpreispotenziale berechnet werden. Das Resultat war eine neue Aufteilung von Wohnungsgrössen, veränderte Grundrisse und eine optimierte Ausrichtung der Wohnblöcke.