Wertsteigerung durch energetische Sanierung – oder: wie sich Energielabels auf den Immobilienwert auswirken

Mit einem Anteil von 63 Prozent an den gesamten Treibhausgasemissionen in Deutschland (Quelle: Sparkasse) spielen Wohnhäuser eine maßgebliche Rolle bei der Reduzierung von Treibhausgasemissionen. Die energetische Sanierung von Wohngebäuden steht daher im Zentrum der deutschen Politik. Um etwa Hausbesitzer:innen den Umbau zu erleichtern, hat der Bund daher großzügige Fördermittel im Rahmen von Förderprogrammen bereitgestellt. Zu den staatlichen Förderungen zählen Maßnahmen wie die „Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEG), wobei insbesondere das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab Januar 2024 den Einbau einer neuen Heizung berücksichtigt.

Die energetische Gebäudesanierung trägt nicht nur zu einer Reduzierung von Treibhausgasemissionen bei, sie führt ebenso zu Einsparungen bei den Heizkosten, einem besseren Wohnkomfort, sowie einer Steigerung des Wertes einer Immobilie. In diesem Kontext rücken Fragen zur Wertsteigerung und Effektivität von Sanierungsmaßnahmen in den Fokus. Diese sind auch für den Immobilienverkauf relevant, denn der Wunsch nach dem höchstmöglichen Verkaufspreis motiviert Eigentümer:innen dazu, gezielte Maßnahmen zu ergreifen. Banken, Versicherungen, Finanzdienstleistende und Immobilienberater:innen können sie dabei an verschiedenen Stellen unterstützen.

Energetische Sanierung: Welche Maßnahmen gibt es?

Die Auswahl geeigneter Einzelmaßnahmen sollte stets auf den individuellen Gegebenheiten der Immobilie basieren. Um eine maßgeschneiderte Einschätzung zu erhalten, empfiehlt es sich, geschulte Energieberater:innen in den Entscheidungsprozess miteinzubeziehen.

Wie wirken sich energetische Sanierungsmaßnahmen auf den Immobilienwert aus?

Mithilfe unserer Regressionsmodelle haben wir die Auswirkungen von Energielabels auf die Wohnungspreise sowie die Auswirkungen von energetischen Sanierungen berechnet, wobei unsere Analyse um konfundierende Effekte (z. B. die Tendenz, dass Immobilien des Typs „Altbau“ mit schlechterer Energieeffizienz in teureren Stadtteilen liegen) bereinigt ist. Die Analyse erstreckt sich auf Berlin, Hamburg und München. Sie basiert auf 18.855 Wohnungen, die in zwei separaten 12-Monats-Zeiträumen auf großen deutschen Immobilienportalen zum Verkauf angeboten wurden, nämlich von März 2021 bis Februar 2022 sowie von September 2022 bis August 2023.

Die beiden Zeiträume wurden gewählt, um die aktuelle Marktlage mit der Situation kurz vor dem Beginn der russischen Invasion in der Ukraine zu vergleichen. Die Stichprobe wurde auf Bestandswohnungen beschränkt (Neubauten wurden nicht berücksichtigt). Zur Messung der Energieeffizienz der Wohnungen wurden die in den Inseraten angegebenen Energielabels verwendet. Wir haben die beiden besten (A/A+) und die beiden schlechtesten (G/H) Energielabels kombiniert, da ihre Prävalenz zu gering war, um einzeln statistisch analysiert zu werden.

Für die Analyse der Auswirkungen von energetischen Sanierungen haben wir unser Modell verwendet, um die kombinierten Auswirkungen der Verbesserung der Energielabels und anderer Merkmale zu simulieren, die sich üblicherweise bei der Durchführung einer Sanierung ändern (Zustand der Immobilie und Jahr der Sanierung).

Bis zu 41 % Wertsteigerung bei energetisch sanierten Immobilien!

So viel vorab: Während unserer Analyse haben wir festgestellt, dass in deutschen Großstädten das Energielabel eine entscheidende Rolle bei der Bewertung des Immobilienwerts spielt, insbesondere beim Verkaufspreis von Wohnungen. In den letzten 18 Monaten hat der Einfluss dieser Energielabels auf die Preise erheblich zugenommen, wobei der Unterschied zwischen energieeffizienten und nicht-energieeffizienten Wohnungen deutlich größer ist als zuvor. Dieser Unterschied manifestiert sich besonders deutlich in München, wo die Auswirkungen am größten sind.

Energetische Sanierungen erweisen sich als äußerst effektive Strategie zur Wertsteigerung von Immobilien. In München beispielsweise steigt der Quadratmeterwert von energieeffizienten Immobilien um beeindruckende 41 Prozent. Ähnlich signifikante Zuwächse verzeichnen Hamburg mit einer Steigerung von 32 Prozent und Berlin mit einem Anstieg um 23 Prozent. Diese Zahlen verdeutlichen, dass eine gezielte energetische Sanierung nicht nur zu Energieeinsparungen führt, sondern auch einen erheblichen positiven Einfluss auf den Gesamtwert von Immobilien in deutschen Metropolen hat.

Wachsender Quadratmeterpreisunterschied

Dass unterschiedliche Energielabels generell einen Einfluss auf die Immobilienpreise haben, ist keine Neuigkeit. Betrachtet man jedoch die Auswirkungen der Energielabels auf die Wohnungspreise zwischen September 2022 und August 2023 im Vergleich zu März 2021 bis Februar 2022 (vor dem Ukraine-Krieg), so stellt man fest, dass sich die Kluft zwischen den Preisen für energieeffiziente und nicht energieeffiziente Immobilien weiter vergrößert.

In München ist diese wachsende Kluft bei den zum Verkauf stehenden Wohnungen sehr deutlich zu erkennen. Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit dem Energielabel B früher um 2,3 % höher war als der einer Wohnung mit dem Label G/H, liegt er jetzt im Durchschnitt 15,5 % höher. Dasselbe Phänomen ist beim Label C im Vergleich zu G/H zu beobachten: 0,5 % höher im vorherigen Zeitraum vs. 12,5 % im zuletzt gemessenen Zeitraum.

Der gleiche Trend ist auch in Hamburg zu beobachten. Der Verkaufspreis pro Quadratmeter für eine Wohnung mit dem Energielabel B in Hamburg war früher im Durchschnitt 6,5 % höher als der einer Wohnung mit dem Energielabel G oder H. Jetzt hat sich diese durchschnittliche Differenz fast verdoppelt und liegt für den jüngeren Zeitraum bei 12,5 %.

Bei den zum Verkauf stehenden Wohnungen in Berlin ist der größte Abstand bei den Energielabels A/A+ und B im Vergleich zu G und H zu beobachten. Während die Energielabels A/A+ und B früher um 7,1 % bzw. 1 % höher bewertet wurden als die Labels G oder H, liegen die Quadratmeterpreise jetzt um 9,4 % bzw. 5,4 % höher (im Vergleich zu G/H). Allerdings sind die Unterschiede zwischen den beiden Zeiträumen in Berlin statistisch nicht signifikant. Bei den Energielabels C bis F lässt sich auch kein signifikanter Unterschied zu den Klassen G/H nachweisen.

Berlin: fast 20 % durchschnittliche Wertsteigerung des Quadratmeterpreises bei Anhebung des Energielabels von F/G auf B

Für Investor:innen und Immobilieneigentümer:innen in der Hauptstadt stellt die Durchführung von energetischen Sanierungen eine interessante Möglichkeit zur Wertsteigerung dar – von einem Sprung von 8,7 % bei einer Verbesserung der Bewertung von G/H auf F bis hin zu einem Anstieg von 23,5 % bei umfassenden Sanierungen, um eine Bewertung A/A+ zu erreichen. Sanierungen, die das Energielabel von F/G auf B oder C anheben, können einen Quadratmeterpreisanstieg von 19,5 % bzw. 12,9 % bewirken.

München: stärkste Zuwächse durch energetische Sanierungen beobachtet

Von den drei untersuchten Städten weist München das größte Wertsteigerungspotenzial auf. So kann die Durchführung von energetischen Sanierungen den Wert um über 40 % steigern. Zudem können selbst Sanierungen, die das Energielabel von G/H auf E oder F anheben, den Wert um über 20 % pro Quadratmeter erhöhen.

Hamburg: bis zu 23,5 % durchschnittliche Wertsteigerung auf den Quadratmeterpreis

Für Hamburg zeigt die Analyse, dass die Durchführung von energetischen Sanierungen den Wert um über 30 % steigern kann, und dass selbst eine Sanierung, die das Energielabel von G/H auf E oder F anhebt, den Wert um über 15 % pro Quadratmeter erhöhen kann.

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