Wir zeigen in diesem Beitrag,
- wie sich die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt entwickeln,
- warum sich ein Invest in Berlin und München lohnen könnte und
- wie Sie mit wenigen Klicks eine realistische Immobilienbewertung erstellen.
Wer in Deutschland investiert, darf mit hohen Gewinnen rechnen
Trotz der globalen Pandemie und einem geringen Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von nur 0,6 % im Vergleich zu 2019 boomen Deutschlands Immobilienpreise weiter. Ein Ende sei zumindest für das Jahr 2021 nicht in Sicht, bestätigt die Deutsche Bank in ihrem aktuellen German Property Market Outlook 2021:
“Der Zyklus dürfte 2021 dank des Niedrigzinsumfelds, der fundamentalen Angebotsknappheit und der aktuellen Unterbewertung intakt bleiben“, so der Makroökonomie-Experte der Deutsche Bank Research, Jochen Möbert.
Die Wohnungspreise stiegen im Jahresverlauf um 11,46 % bis zum ersten Quartal 2021 an. Die Preise für Neubau stiegen im Jahresvergleich um 7,51 % und die Preise der Bestandswohnungen um 14,73 %. Extrem niedrige Zinsen mit durchschnittlichen Zinssätzen für neue Wohnungsbaukredite von 1,17 % gegenüber 1,28 % im Vorjahr und 1,78 % vor zwei Jahren sorgten laut Deutscher Bundesbank für eine kontinuierliche Öffnung der Angebots- und Nachfrage-Schere.
Hinzu kommen die verstärkte staatliche Subventionierung von größeren Familien im Allgemeinen sowie die deutlich vereinfachte Kreditvergabe bei Neubauvorhaben für Familien mit Kindern im Besonderen.
Wer in Deutschland investiert, darf also mit hohen Gewinnen rechnen. Doch gilt diese Behauptung bundesweit für jede Stadt? Wir wollen in unserem Beitrag anhand zweier Beispiele illustrieren,
- wie komplex die Bewertung des Immobilienmarktes ist,
- welche Faktoren Einfluss nehmen und
- wie der Property Analyser von PriceHubble Ihnen helfen kann, im Handumdrehen zu einer realistischen Immobilienbewertung zu kommen.
Investieren in München, Berlin oder Frankfurt am Main
Ein Invest in eine Immobilie in einer deutschen Großstadt mag sich langfristig lohnen, die zu erwartenden Renditen unterscheiden sich jedoch von Stadt zu Stadt.
Laut einer im April veröffentlichten Studie des Immobilienportals Immowelt zum Immobilienmarkt der elf größten deutschen Städte konnten nicht alle Städte eine Preissteigerung verzeichnen.
Investieren in München
München ist in Bezug auf die Immobilienpreise seit Jahren unangefochtener Spitzenreiter mit 8.552 Euro pro Quadratmeter. Ist das Wachstum ausgereizt? Laut Studie nicht: München wird stattdessen innerhalb eines Jahres sogar ein Wachstum von 11 % auf 9.513 Euro pro Quadratmeter vorausgesagt.
Investieren in Frankfurt am Main
In der wirtschaftlich starken Bankenmetropole Frankfurt am Main dagegen, immerhin derzeit zweitteuerste Stadt Deutschlands mit 5.462 Euro pro Quadratmeter, geht derzeit wenig. Die Preise steigen und sinken im Quartalsvergleich minimal, im Jahresvergleich ist kein Wachstum, sondern ein Seitwärtstrend zu verzeichnen.
Investieren in Berlin
Berlins Immobilienpreise wiederum steigen um mehr als 8 % pro Jahr. Wer jetzt mit vergleichsweise geringen 4.054 Euro pro Quadratmeter einsteigt, dem könnten hohe Gewinne winken. Welche Argumente sprechen für eine solche Einschätzung?
München und Berlin - Zwei Städte im Fokus
München sieht, trotz des bereits hohen Niveaus, einem weiteren Wachstum entgegen. Frankfurt am Main scheint, trotz des im Vergleich zu München niedrigeren Niveaus, mittelfristig zu stagnieren. Berlin liegt, 30 Jahre nach dem Mauerfall, immer noch auf einem äußerst niedrigen Niveau und könnte deshalb die höchsten Preissteigerungen verzeichnen.
Es sind eine Vielzahl von Faktoren, die auf die zukünftige Preisbildung im Markt Einfluss nehmen. Schauen wir uns München und Berlin genauer an, denn in diesen Märkten ist aktuell viel Bewegung.
Top 3 Erfolgsfaktoren, die für München sprechen
1) Exzellente Bildungsmöglichkeiten
München ist die drittgrößte Stadt Deutschlands und beherbergt neben vielen bedeutenden Museen und Sehenswürdigkeiten auch Deutschlands angesehenste Universitäten, wie die Ludwig-Maximilians-Universität oder die Technische Universität. Die auf Weltniveau lehrenden Bildungseinrichtungen sorgen in jedem Semester für einen kontinuierlichen Zuzug immer neuer Studenten. Die hohe Lebensqualität (Platz 3 von 231 untersuchten Städten im aktuellen Quality of Living City Ranking von Mercer) und die ausgezeichneten Jobperspektiven motivieren Absolventen zu bleiben. Das sorgt für eine stabile und wachsende Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt, ein Wachstum scheint wahrscheinlich.
2) Eine starke Wirtschaft
Deutschland ist die viertgrößte Volkswirtschaft der Welt und der Süden ist ihr Zentrum. Die meisten internationalen Unternehmen schlagen die Zelte ihrer deutschen Niederlassungen in München auf, so zum Beispiel, Microsoft und Salesforce. Darüber hinaus ist München Hauptsitz globaler Player wie Siemens und BMW. Das Umland ist gespickt mit den sprichwörtlichen deutschen Hidden Champions. Eine stabile Wirtschaft und ein allgemein hohes Lohnniveau – gibt es ein wichtigeres Argument für einen Immobilienmarkt im Aufwind mit prognostizierten 11 % Wachstum.
3) Lifestyle
Wie bereits im ersten Punkt erwähnt, ist die Lebensqualität in München kaum zu überbieten. München verfügt über ein milderes Klima als beispielsweise das kontinentale Berlin, die vor der Haustür beginnenden Alpen und das seenreiche Umland verfügen über unzählige Freizeitmöglichkeiten und die Nähe zu Österreich, der Schweiz, Frankreich und Italien sorgen für einen ungezwungene Multikulturalität. Lage ist alles – sie sorgt dafür, dass ein Zuzug nach München nicht nur eine Kopfentscheidung ist, sondern auch von Herzen kommt. Auch deshalb ist ein Wachstum wahrscheinlich. Das gilt übrigens auch für das Münchner Umland, in das hippe Städter sukzessive ausweichen.
Top 3 Erfolgsfaktoren, die für Berlin sprechen
1) Die preiswerteste Hauptstadt der Welt
Berlin ist das administrative Zentrum der viertgrößten Volkswirtschaft der Welt. Berlin ist das siebtgrößte Ballungsgebiet der Europäischen Union. Und doch kostet ein Berliner Quadratmeter weniger als in der Hansestadt Hamburg. Unter anderem deshalb ziehen insbesondere junge Menschen nach Berlin und beleben die lokale Wirtschaft und Kultur.
Dieser Zuzug hat Sogwirkung. Berlin hat derzeit rund 3,6 Millionen Einwohner und ein durchschnittliches Bevölkerungswachstum von 5 % in den letzten fünf Jahren. Laut Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle benötigt die Stadt theoretisch jährlich rund 18.500 neue Wohnungen bis 2030, um der massiven Wohnungsnot in der Stadt zu begegnen. Da diesem Bedarf nicht nachgekommen wird, ist Berlin aus Investorensicht ein sehr günstiger und vielversprechender Immobilienmarkt mit viel Raum für Wachstum:
Attraktive Einstiegspreise wie der günstige Quadratmeterpreis, ein hoher Wertzuwachs von derzeit rund 13 % und der in diesem Jahr kassierte Mietendeckel sprechen eine klare Sprache.
2) Verkehrs- und Infrastruktur
Die Mobilität ist einer der ausschlaggebenden Faktoren für die Attraktivität von Berlin. Jede europäische Hauptstadt und die meisten europäischen Metropolen sind über Direktflüge innerhalb weniger Stunden zu erreichen. Jede deutsche Großstadt wird über den ICE Sprinter angebunden und der öffentliche Personennahverkehr ist, mit S-Bahn, U-Bahn, Bus und Tram, nahezu unerreicht.
Berlin gilt als grünste Hauptstadt Europas. Die Berliner Senatsverwaltung investiert deshalb in ein innovatives Radwegesystem. Auch wird die Stadt häufig als deutsches Testfeld für internationale Mobilitätsanbieter genutzt.
All das schlägt sich in der Bewertung der Lebensqualität nieder (Platz 13 von 231 untersuchten Städten im aktuellen Quality of Living City Ranking von Mercer). Wer jetzt investiert, kann im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten von einer großen Gewinnspanne profitieren.
3) Globaler Start-up Hub
Bedingt durch die günstigen Lebenshaltungskosten, die hohe Lebensqualität und die, global betrachtet, ausgezeichnete Verkehrsanbindung wirkt Berlin wie ein Magnet auf junge Menschen, die Innovation in die Stadt tragen. Berlin ist zwar nicht das Silicon Valley, aber im europäischen Maßstab gibt es für Start-ups keine Alternative zu Berlin, das eine Vielzahl von Förderprogrammen für Gründerinnen und Gründer anbietet.
Zahlreiche Inkubatoren warten mit Angeboten für junge Gründer auf, die Stadt beherbergt Unicorns wie N26, Gorillas und GetYourGuide sowie börsennotierte Branchenriesen wie Delivery Hero, Auto1 oder Rocket Internet.
Diese Unternehmen sorgen als zukünftige Arbeitgeber für die ungebremster Attraktivität des Standortes Berlin im internationalen Maßstab.
Eine Immobilien-Investition ist eine Einzelfallbetrachtung
Der Standort Deutschland und insbesondere die beiden Städte München und Berlin scheinen für Immobilieninvestoren äußerst attraktiv zu sein. Eine stabile Wirtschaft, im globalen Vergleich geringe Einstiegspreise und eine steigende Nachfrage versprechen eigentlich langfristig sichere Renditen.
In unserem Beitrag konnten wir jedoch nur Faktoren zur Bewertung der allgemeinen Marktentwicklung erörtern.
Eine Investition in eine Immobilie ist immer eine Einzelfallbetrachtung. Die Entwicklung des Gesamtmarktes spielt zwar eine Rolle, doch viel wichtiger ist meist, dass das jeweilige Objekt in Bezug auf Zustand, Qualität und Lage günstig eingekauft wurde und der Mikrostandort einen attraktives Zukunftspotenzial hat.
Das bedeutet, dass sich ein Investor nicht auf die Makrodaten einer Stadt verlassen kann, sondern jede Investitionsmöglichkeit genau prüfen muss und zu einer Einschätzung ihres Zukunftspotenzials gelangen muss. Das gilt übrigens auch für Investitionsmöglichkeiten in vermeintlich unattraktiven Regionen, die sich im Einzelfall doch als gute Investitionen herausstellen können.
Wer schon einmal versucht hat Informationen und Daten zu finden, die einem helfen ein ganzheitliches Bild des Rendite- und Wertentwicklungspotenzials einer Immobilie zu erhalten, stellt fest wie schwierig das ist. Daten sind oft nur verteilt oder gar nicht verfügbar. Zum Beispiel werden Kaufpreise von benachbarten Immobilien von Gutachterausschüssen verwahrt und nur im Einzelfall und gegen Gebühr herausgegeben. Professionelle Gutachten von Immobiliensachverständigen sind teuer und kaum geeignet um eine schnelle Vorprüfung einer Investitionsgelegenheit vorzunehmen.
PriceHubble tritt an dieses Problem zu lösen. Mit dem Property Analyser stellen wir ein Tool zur Verfügung, das alle verfügbaren Informationen zu einem Mikrostandort bündelt und anschaulich und interaktiv Darstellt. Dazu gehören:
- Aktuelle und historische Vergleichsobjekte in der Umgebung
- Sozioökonomische Daten heruntergebrochen auf kleinräumigem Niveau (z. B. Stadtteil)
- Nahversorgungsangebote in der Umgebung (Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Freizeitangebot, etc.)
- Erreichbarkeitsanalysen auf Basis aller relevanter Reisemodi (zu Fuß, Fahrrad, Auto, öffentliche Verkehrsmittel)
- Aktuelle und geplante Bauaktivität im Umfeld
- Und mehr…
All diese Daten werden schließlich von PriceHubble’s automatischen Immobilienbewertungsmodell (AVM) verarbeitet, das auf Basis der zur Immobilie bereitgestellten Objektdaten die statistisch wahrscheinlichsten Marktpreise und Marktmieten und deren Entwicklung über die Zeit ermittelt. Mit dieser Kombination aus anschaulich dargestellten Daten und mittels Maschineller Intelligenz erzeugter Analysen, bietet der Property Analyser die ideale Entscheidungsgrundlage für Investoren.
