Immobilienmarkt Köln: Wertsteigerungspotenziale durch energetische Sanierung von bis zu 13,4 Milliarden Euro!

Dass sich die energetische Sanierung nicht nur in Sachen Klimaschutz lohnt, sondern sich auch wirtschaftlich häufig auszahlt, zeigt unsere jüngste Studie exemplarisch für den Immobilienmarkt Köln. Die Untersuchung berücksichtigt dabei sowohl die Kostenunterschiede in Bezug auf die Energieeffizienz des Objekts als auch dessen Lage und Vorteile durch staatliche Subventionsprogramme in Deutschlands viertgrößter Stadt (nach Berlin, Hamburg und München).

Viele Immobilienbesitzer:innen und Projektentwickler:innen stehen in den kommenden Jahren vor der Aufgabe, die Energiewende in ihren Objekten umzusetzen. Material- und Personalkosten, staatliche Unterstützung und Mehrwert-Potenziale gilt es dabei zu kalkulieren. Einen Beitrag zu dieser Herausforderung liefert unsere aktuelle Auswertung zum Immobilienmarkt Köln. PriceHubble hat dazu öffentlich verfügbare Daten herangezogen und sowohl Kosten als auch Wertsteigerungs-Chancen für Wohnimmobilien in der Stadt am Rhein ermittelt. Das Ergebnis: Häuser und Wohnungen mit einem derzeit hohen Energieverbrauch würden bei einer energetischen Sanierung auf die Effizienzklasse D zusammengenommen eine Marktwertsteigerung von 13,4 Milliarden Euro generieren. Nach Abzug der für die Modernisierung erforderlichen Kosten ergibt sich ein Potenzial auf einen Netto-Gewinn von mehr als vier Milliarden Euro für den Kölner Wohnmarkt.

Immobilienmarkt Köln: Die Faktoren hinter der positiven Wertbilanz

Unsere Studie identifiziert für die überwiegend positive Wertbilanz der energetischen Modernisierung drei wesentliche Faktoren: Die langfristigen finanziellen Vorteile durch die Aufwertung der Immobilie, staatliche Förderprogramme und die Lage des Objekts. Sie alle spielen für einen potenziellen Netto-Wertzuwachs eine entscheidende Rolle. Besonders stark profitieren hiervon laut der Studie Wohnimmobilien in den begehrten Lagen der Kölner Innenstadt (Altstadt-Nord, Altstadt-Süd, Deutz, Neustadt-Nord und Neustadt-Süd) sowie in den Vierteln Rodenkirchen und Lindenthal.

Bei Wohnungen, wie Eigentumswohnungen und Mietwohnungen, bietet die Kölner Innenstadt mit einem potenziellen Mehrwert von rund 1,5 Milliarden Euro den größten Hebel zur Wertschöpfung durch eine energetische Sanierung. Dies entspricht etwa einer Wertsteigerung von 655 Euro pro Quadratmeter. Nach Abzug der Sanierungskosten verbleibt für Wohnungsinhaber:innen in der Innenstadt damit im Durchschnitt immerhin ein Nettozugewinn von 289 Euro pro Quadratmeter. Betrachtet man demgegenüber die Wertsteigerungschancen bei Häusern wie Einfamilienhäuser stehen hier die Viertel Lindenthal mit 1,5 Milliarden Euro und Rodenkirchen mit 1,68 Milliarden Euro an potenziellem Wertzuwachs an der Spitze.

Naturgemäß liegen die Kosten für die energetische Sanierung bei Häusern in den meisten Fällen über jenen für Wohnungen. Dennoch fällt der Wertgewinn auch nach Abzug der Sanierungskosten zumindest für Wohnhäuser in den zwei Top-Bezirken am höchsten aus. Mit durchschnittlich 490 Euro pro Quadratmeter haben Häuser in Lindenthal in Sachen Netto-Wertgewinn die beste Aussicht auf eine Wertsteigerung, gefolgt von Rodenkirchen mit 468 Euro pro Quadratmeter. Beide liegen damit noch deutlich über dem Aufwärtspotenzial von Wohnungen in der begehrten Kölner Innenstadt.

Doch auch jenseits der Prestige-Lagen steht am Ende in allen Bezirken eine positive finanzielle Bilanz der energetischen Modernisierung. So sind etwa auch für Wohnungen in Nippes und Ehrenfeld im Durchschnitt 114 bzw. 92 Euro Nettogewinn pro Quadratmeter möglich, bei Häusern sind es sogar 344 Euro (Nippes) sowie 387 Euro (Ehrenfeld). Am geringsten fällt der durchschnittliche Wertzuwachs nach Kostenabschlag für Wohnungen in Mülheim (17 Euro pro Quadratmeter) und Kalk (12 Euro pro Quadratmeter) aus. Im Häusersegment verzeichnet hingegen Köln-Porz den geringsten Wertgewinn aus der energetischen Sanierung. Die Häuser dort liefern im Durchschnitt aber immerhin noch ein Plus von 120 Euro pro Quadratmeter.

Je geringer der Sanierungsbedarf, desto höher der Nettogewinn am Immobilienmarkt Köln

Ferner zeigen die Daten, dass der zu erwartende Nettogewinn umso höher ausfällt, je näher die derzeitige Energiebilanz des Objekts bereits an der erstrebten Energieklasse D liegt. Während bei Wohnhäusern der Klasse E die geringeren Sanierungskosten zu einem wesentlichen Teil für den Nettowertzuwachs verantwortlich sind, lässt sich der Wertgewinn bei vergleichbaren Wohnungen auf die hohe nominale Wertschöpfung durch die Sanierung zurückführen. Mit einem Nettogewinn von insgesamt fast 1,2 Milliarden Euro profitieren Eigentümer:innen von Wohnungen mit einer aktuellen Energieeffizienz E von einem energetischen Upgrade auf Klasse D am meisten.

Für den Kölner Häusermarkt liegt der Mehrwert bei gleichen Ausgangsbedingungen nach Abzug der Kosten immerhin noch bei gut 850 Millionen Euro. Gleichwohl ergibt sich auch noch für Häuser mit niedrigerer Energieeffizienz (Klasse G und H) am Ende der Modernisierungsmaßnahmen durchweg ein Nettogewinn. Allein bei Wohnungen der verbrauchsintensiven Energieklassen G und H steht derzeit noch ein Negativsaldo von 105 bzw. 142 Millionen Euro bei einer Sanierung auf die Energieklasse D zu Buche. Denn hier übersteigen die Sanierungskosten nach wie vor den durchschnittlichen Wertzuwachs.

Aussichtsreiche Renditeerwartung: Kommt die Energiewende auf dem Immobilienmarkt?

Auch wenn die derzeit noch beträchtlichen Bauzinsen die Finanzierung von Investitionsvorhaben in der Immobilienbranche erschweren, dürfte sich die energetische Sanierung nach den Ergebnissen der Studie in den meisten Fällen auszahlen. „Die Politik der staatlichen Beihilfen trägt zu der positiven Bilanz ebenso bei, wie die ungebrochene Nachfrage nach Wohnimmobilien in den beliebtesten Stadtlagen“, erklärt Christian Crain, unser Regional Director in der DACH-Region sowie für Zentral- und Osteuropa. Aus seiner Sicht liefert der Immobilienmarkt Köln ein „gutes Beispiel sowohl für den Einfluss der aktuellen Energieeffizienzklasse als auch der Lage des jeweiligen Objekts auf die erwartbaren Nettoerträge für Eigentümer:innen“.

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