Neue Studie zu Mietpreisen in Deutschland seit 2018: Anstieg bei Wohnimmobilien deutlich größer als bei Industrieimmobilien

Die Mietpreise in Deutschland sind in den vergangenen sechs Jahren kontinuierlich gestiegen. Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen hohe Mieten auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere in den deutschen Großstädten (wie München, welches bekanntlich als die teuerste Stadt gilt, Berlin, Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Bremen, Dresden, Leipzig usw.) Wohnimmobilien haben dabei annähernd mit der Inflation Schritt gehalten, während die Realmieten für Industrieimmobilien deutlich gesunken sind. Dies zeigt unsere Studie gemeinsam mit IndustrialPort, dem führenden europäischen Datenanbieter für Industrie- und Logistikimmobilien sowie deren Standorte. Ein Blick auf die Studiendetails liefert interessante Einblicke.

Unsere Analyse mit IndustrialPort bescheinigt dem deutschen Immobilienmarkt insgesamt einen kontinuierlichen Anstieg der durchschnittlichen Mietpreise im Zeitraum 2018 bis zum 1. Halbjahr 2024.

Im ersten Halbjahr 2024 stieg der Mietpreisindex für Wohnimmobilien um 4,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Dies verdeutlicht eine kontinuierliche Erhöhung der Mietpreise in Deutschland in diesem Segment. Parallel dazu verzeichnete der Mietpreisindex für Industrie- und Logistikimmobilien einen Anstieg von 2,2 % gegenüber dem Vorjahr, was ebenfalls auf eine weiterhin hohe Nachfrage und steigende Immobilienpreise in diesem Sektor hinweist.

Deutliche Unterschiede gibt es allerdings bei der Berücksichtigung des Zeitraums seit 2018. So betrugen die Mieterhöhungen bei Wohnimmobilien 24,9 Prozent, während die Mietpreise für Industrieimmobilien im selben Zeitraum nur um 14,7 Prozent zulegten.

Mietpreise in Deutschland: kaum Unterschiede bei Subindizes von Wohnimmobilien

Bei einer Detailbetrachtung der Wohnimmobilien fällt auf, dass kaum Unterschiede bei den Subindizes bestehen. Miethäuser (Anstieg: 23 Prozent) und Mietwohnungen (Anstieg: 23,6 Prozent) im Bestand verzeichnen einen fast identischen Verlauf. Die Wohnungsmieten im Neubau haben seit 2021 etwas stärker zugelegt und stiegen in Summe um 27,9 Prozent.

Deutliche Unterschiede bei Industrieimmobilien

Ein völlig anderes Bild zeigt sich bei den Industrieimmobilien. Hier weisen die Subindizes einen stark abweichenden Verlauf auf. So haben Logistikimmobilien ähnlich wie Wohnimmobilien um 25,3 Prozent zugelegt, während Produktionsimmobilien nur um 6,1 Prozent und Lager um 13,2 Prozent stiegen.

Im Corona-Jahr 2020 gab es – anders als im Wohnbereich – sogar einen kurzen Einbruch in einigen Segmenten: Die Mieten für Produktionsimmobilien sanken in diesem Jahr um 15,1 Prozent, die Mieten für Lager um 3,8 Prozent. Der Index für Logistikimmobilien trotzte hingegen der Krise und stieg um 6,1 Prozent.

Analyse der Hintergründe: Kaufkraftverlust, Corona und Zinssteigerung als wichtige Einflussfaktoren

Zusätzliche Aussagekraft erhält das Zahlenmaterial, wenn es mit zentralen volkswirtschaftlichen Kennzahlen in Relation gesetzt wird: dem Verbraucherpreisindex (VPI) und dem Bruttoinlandsprodukt (BIP):

Die Kaufpreise für Verbraucher sind im Zeitraum 2018 bis 2024 um 20,9 Prozent gestiegen. Die Mietpreise von Wohnimmobilien (+ 24,9 Prozent) haben also annähernd mit der Inflation Schritt gehalten. Ähnliches lässt sich über Logistikimmobilien, nicht jedoch über die anderen Arten von Industrieimmobilien sagen. Während die Verbraucherpreise inklusive der Mieten in den vergangenen sechs Jahren kontinuierlich stiegen, legte das Bruttoinlandsprodukt über den gesamten Zeitraum nur um 1,4 Prozent zu.

„Ein Anstieg des Verbraucherpreisindex (VPI) führt dazu, dass Verbraucherinnen und Verbraucher weniger Kaufkraft besitzen, da sie effektiv weniger Geld in der Tasche haben“, kommentiert Peter Salostowitz, Geschäftsführer von IndustrialPort. Dies habe wiederum direkte Auswirkungen auf das Konsumverhalten. Mit einem steigenden VPI tendierten die Menschen dazu, weniger zu kaufen – ein Faktor, der den Rückgang des Bruttoinlandsprodukts begünstigen könne. „Historisch betrachtet sind VPI und BIP zunächst parallel angestiegen, jedoch zeigte sich im Laufe der Zeit eine Divergenz zwischen beiden“, so Peter Salostowitz weiter. Dies deute auf einen Nachfragerückgang hin, der sich negativ auf die Wirtschaftsleistung des Landes auswirke. Die geschwächte Wirtschaftsleistung spiegelt sich auch in den Mietpreisindizes für Produktions- und Lagerimmobilien wider.

Ein großer Einflussfaktor hinsichtlich der Preisentwicklung bei der Miete war in den vergangenen Jahren zudem die Corona-Krise, welche zeitweise zu einer starken Kontraktion der deutschen Wirtschaft geführt hat und die Industriemietenentwicklung dämpfte. „Sie bewirkte eine Veränderung im Konsumentenverhalten: Durch Lockdowns und die Reduktion von Freizeitmöglichkeiten stieg die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum noch weiter an”, kommentiert Christian Crain, Regional Director DACH & CEE bei PriceHubble. Gleiches gilt für die Nachfrage im E-Commerce-Sektor. Diese Aspekte erklären die rascheren steigenden Mieten bei Wohn- und Logistikimmobilien ab 2020.

Darüber hinaus führten die Zinssteigerungen seit 2021 dazu, dass Mieten im Vergleich zum Immobilienkauf günstiger wurde. Hierdurch erfuhr die Nachfrage nach Mietobjekten einen zusätzlichen Schub. Dies wiederum bewirkte einen Anstieg sowohl der Wohnmieten als auch der Industriemieten.

Wenn Sie Fragen haben oder eine weitere Analyse wünschen, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren:

Methodik: Die Mietpreisindizes für Wohnimmobilien (Bestandshäuser, Bestandswohnungen, neue Wohnungen) wurden von uns erstellt, die für Industrieimmobilien (Logistik, Produktion, Lager) von IndustrialPort/Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Dabei wurde jeweils dieselbe Methodik verwendet. Um die Preisänderung zwischen zwei Perioden zu ermitteln, wurden Regressionsmodelle verwendet, die mittels für die jeweilige Objektart relevanten Kontrollvariablen für Unterschiede in den Perioden-Stichproben kontrollieren.

Der IWIP-Index (Industrieimmobilienindex) ist ein gemeinschaftlicher Index des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und IndustrialPort. Der für 2024 angegebene Wert stellt einen vorläufigen Wert dar, der von IndustrialPort für diese Analyse berechnet wurde. Die endgültige Berechnung und Validierung erfolgt durch das IW am Ende des Jahres.