Wann ist ein Gebäude reif für eine Investition?

Veröffentlicht von PriceHubble - 8 Februar 2023

«Im Alter besser», das gilt nicht nur für Wein oder Käse, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch für Investitionsimmobilien. Eine aktuelle Untersuchung von PriceHubble zur Wertentwicklungen von Wohnimmobilien verschiedenen Gebäudealters hat ergeben, dass es sich lohnen kann, gezielt nach älteren Bestandsobjekten als Investition zu suchen. Das gilt insbesondere für Immobilien in Düsseldorf, Köln und Frankfurt.

Um die Frage nach dem optimalen Alter einer Immobilienanlage zu beantworten, hat PriceHubble für seine Analyse zunächst die Entwicklung der Marktpreise und Mieten von Gebäuden verschiedenen Alters untersucht. «Gebäude neigen wie Autos dazu, zu Beginn ihrer Lebensdauer schneller an Wert zu verlieren als in späteren Jahren. Da zu einer Immobilie aber zumeist auch noch ein Grundstück gehört, das sich nicht abnutzt, nähert sich der Wert der Immobilie dann dem Grundstückswert an», so Dr. Nima Mehrafshan, Managing Director und Head of Research & Analytics bei PriceHubble Deutschland.

Die Analyse wurde auf Basis des hochentwickelten Bewertungsmodells von PriceHubble durchgeführt. Dafür wurde jeweils ein Standort in einigen der größten Städte des Landes ausgewählt und eine typische Wohnung an diesem Standort bewertet. Für jede bewertete Wohnung wurde das Baujahr variiert, während alle anderen Einflussfaktoren konstant gehalten wurden - einschließlich des Bewertungszeitpunktes. «Auf diese Weise können wir ermitteln, wie Marktwert und Marktmiete einer typischen Wohnung mit ihrem Alter abnehmen, wenn man marktweite Preisänderungen im Laufe der Zeit außen vorlässt», ergänzt Dr. Mehrafshan.

Schnellster Wertverlust und stärkster Abfall der Miete in Berlin

Während in Berlin schon nach 20 Jahren etwa 18 Prozent Wertverlust eintreten, sind es in München erst ca. 8 Prozent im gleichen Zeitraum. Gleichzeitig ist zu erkennen, dass sich für Berlin die Wertminderung ab ca. 40 Jahren auf einem stabilen Niveau hält, wohingegen Frankfurt am Main und Köln auf bis zu 25-27 Prozent weiter abfallen.

Demgegenüber steht aber noch die Entwicklung der Mieten. Diese sinken in Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München und Stuttgart ab 40 Jahren nur noch leicht oder gar nicht und halten sich auf einem Niveau von -11 bis -14 Prozent im Vergleich zu einem Neubau. In Hamburg und Berlin fallen sie vor allem in den ersten 20 bis 30 Jahren deutlich stärker ab und landen bei ca. -17 bis -23 Prozent im Vergleich zu neu errichteten Gebäuden.

Marktwerte und Miete Baualterstudie_DE — Entwicklung von Marktwert und Marktmiete von Wohnimmobilien verschiedenen Gebäudealters

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der Großteil des Wertverlustes eines Gebäudes in den ersten 40 Jahren nach Bau eines Gebäudes erfolgt. Bei der Miete ergibt sich ein ähnliches Bild, wobei der Rückgang der Marktmiete teilweise sogar bereits nach 20 bis 30 Jahren größtenteils erfolgt ist. Nach 60 Jahren sind Marktwert und Marktmiete annähernd konstant. Die Marktpreise sind nach dieser Zeit zwischen 20 und 25 Prozent und die Mieten 12 und 23 Prozent niedriger als bei neuen Immobilien.

Düsseldorf mit den höchsten und Hamburg mit den niedrigsten Mietrenditen für ältere Gebäude

Die Mietrenditen werden durch das Gebäudealter nicht so stark beeinflusst. So liegen die Mietrenditen von Neubauten nur etwa 0,5 bis 1 Prozent unter denen von älteren Gebäuden, die je nach Standort, bspw. in Düsseldorf, Köln und Stuttgart in den ersten Jahren leicht abfallen, da die Marktmieten mit dem Gebäudealter etwas schneller sinken als die Marktpreise. Nach 10 bis 15 Jahren sind die durchschnittlichen Mietrenditen in den meisten Standorten am geringsten, je nach Stadt zwischen 2,3 und 3,0 %. Nach 50 - 60 Jahren erreichen die Renditen zwischen 3 und 4,6 %, bevor sie außer in Berlin ansteigen.

In Düsseldorf steigen die Mietrenditen für Gebäude ab einem Alter von 40 Jahren an und erreichen ab einem Alter von 60- 70 Jahren etwa 5,4 Prozent. In Köln sind es im gleichen Alter knapp 4,7 Prozent und in Frankfurt am Main erreichen die Gebäude noch knapp 4,5 Prozent ab einem Alter 40 Jahren.

Mietrendite_Baualterstudie_De — Entwicklung der Mietrenditen von Wohnimmobilien verschiedenen Gebäudealters

10-Jahres-Renditen von Bestandsgebäuden erreichen bis zu 53 Prozent

Bei der Betrachtung der 10-Jahres-Renditen (Kombination aus Mietrendite und Marktwertverlust durch Abnutzung) zeichnet sich ein sehr ähnliches Bild ab. Auch hier sind bei Gebäuden ab einem Alter von 60 Jahren die Spitzenreiter Düsseldorf, Köln und Frankfurt am Main, die mit Renditen zwischen 47 und 53 Prozent über 10 Jahre das Ranking anführen.

Dabei fällt auf, dass in der 10-Jahres Betrachtung Renditen für sehr junge Gebäude unter 5 Jahren in einigen Lagen leicht höher zu sein scheinen als für solche zwischen 10 und 20 Jahren.

«Um die Frage nach dem besten Gebäudealter für eine Investition zu beantworten, müssen Investoren neben unserer Analyse auch noch die Instandhaltungskosten einbeziehen. Hier steht natürlich der schnellere Wertverlust zu Beginn der Lebensdauer der Immobilie den höheren Instandhaltungskosten für die meisten älteren Gebäude gegenüber. Dennoch können Investoren die Ergebnisse der Studie nutzen, um ihre Anlagestrategie zu überprüfen», so Dr. Mehrafshan.

Gesamtrendite 10 Jahre_Baualterstudie_DE — Entwicklung der 10-Jahres-Renditen von Wohnimmobilien verschiedenen Gebäudealters

Ein Beispiel: Nehmen wir zum Beispiel an, ein:e Investor:in plant, in eine Immobilie zu investieren, sie 10 Jahre lang zu vermieten und dann zu verkaufen. Nehmen wir weiter an, dass der/die Investor:in zwei Investitionsmöglichkeiten hat: eine neue Wohnung in Berlin und eine andere, die 60 Jahre alt, aber ansonsten identisch ist.

Den Ergebnissen der Studie zufolge kann man davon ausgehen, dass die Rendite für die alte Wohnung um mehr als 6 %-Punkte höher ist (~44 %) als für die neue Wohnung (~38 %), wenn man die Unterhaltskosten ausser Acht lässt. Die Instandhaltungskosten werden natürlich die Rendite sowohl für die neue als auch für die alte Wohnung senken, wobei dieser Rückgang für die alte Wohnung aufgrund der höheren Instandhaltungskosten wahrscheinlich höher ausfallen wird. Wenn dieser Rückgang jedoch weniger als 6 %-Punkte größer ist als der Rückgang der Kapitalrendite für die neue Wohnung, ist die alte Wohnung immer noch die bessere Investition.

Letztlich muss jede Immobilieninvestition individuell betrachtet werden. Die Erkenntnisse dieser Analyse geben jedoch Aufschluss über idealtypische Marktgegebenheiten und können so hilfreich bei der Beurteilung von Investitionsalternativen sein.

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