Quelle est l’influence de l’ancienneté d’un bien immobilier sur son rendement ?

En Suisse aussi, l’inflation continue de progresser; la BNS a augmenté son taux directeur à la mi-juin et la BCE vient de lui emboîter le pas. Sur le marché immobilier, cette évolution cause une demande croissante chez les investisseurs privés et institutionnels. Au vu de l’augmentation des prix et de la concurrence sur le marché, les investisseurs incluent de plus en plus de données et d’indicateurs dans leurs calculs de rentabilité. Chez PriceHubble, nous nous sommes donc demandé quelle était la relation entre l’âge d’un bien immobilier et l’évolution de son rendement. Voici un résumé de la méthode appliquée à notre étude, ainsi que de ses résultats.

Au vu de l’inflation persistante, la BNS a augmenté son taux directeur en juin. À la fin juillet, la BCE a fait de même. Le manque de stabilité économique actuel rend les investissements dans l’immobilier plus populaires que jamais et la demande ne cesse d’augmenter. Une forte concurrence, de grandes différences régionales et un monde politique faisant preuve d’indifférence poussent les investisseurs immobiliers à établir leurs pronostics de rentabilité sur une base de données la plus large possible. L’âge du bien immobilier joue lui aussi un rôle prépondérant. Il exerce une influence sur les attentes de rendement, mais pas de manière linéaire. De plus, il affiche des facteurs d’influence très intéressants. Pour obtenir une image parlante de ces corrélations, nous avons choisi un bien immobilier représentatif dans cinq grandes villes de Suisse (Bâle, Berne, Genève, Lausanne et Zurich) et calculé divers âges pour un appartement typique au moyen du modèle d’évaluation de PriceHubble. Nous n’avons tenu compte ni des changements affectant tout le marché ni des frais de gestion ou éventuels impôts. Les frais d’entretien n’entrent pas non plus dans nos calculs. Nous abordons néanmoins ce facteur à la fin de notre article.

Une perte de valeur similaire à celle d’un véhicule neuf

Si l’on compare les « espérances de vie », on obtient l’image suivante : tout comme un véhicule neuf perd environ un quart de sa valeur lors de la première année, puis un quart supplémentaire les trois années suivantes, les nouveaux bâtiments perdent eux aussi plus rapidement de leur valeur les premières années. Ce, dans toutes les villes examinées. La chute est la plus marquée dans les 20 à 40 premières années. La courbe s’aplatit ensuite. Pour les loyers, le tableau est similaire, bien que la baisse ait déjà eu lieu pour la plus grande partie après 20 à 30 ans. Elle reste ensuite stable. Après 60 ans, le loyer et la valeur sur le marché sont presque constants. Les prix du marché sont alors inférieurs de 15 à 20 % et les loyers, de 10 à 25 % que ceux des bien immobiliers neufs.

Le « vieux » vaut-il de l’or ?

Dans les villes que nous avons étudiées et du point de vue des investisseurs, les bâtiments connaissent une « vieillesse dorée » après 60 ans. Le rapport entre rendement locatif et valeur du marché présente alors des points d’intersection très intéressants. La fourchette va de 25 % en ville de Zurich à 33 % à Berne. Il semblerait donc que les biens immobiliers évoluent comme des voitures anciennes recherchées lorsque les loyers réalisables cessent de baisser et que le degré d’usure des bâtiments sort la valeur sur le marché de la « zone d’engouement », ou la maintient hors de celle-ci. Sans oublier le fait que les objets immobiliers les plus récents (moins de cinq ans) surclassent les bâtiments âgés de 10 à 20 ans en termes de rendement.

Les frais d’entretien, un facteur de relativisation ?

Comme nous l’avons mentionné plus haut, nous n’avons pas tenu compte de certains facteurs dans nos calculs. Cela nous a permis de nous concentrer sur l’essentiel. Néanmoins, un exemple applicable dans la pratique n’est pas possible sans prendre en compte les frais d’entretien. Les frais d’entretien, d’assainissement et de rénovation augmentent au fil des ans. Ils peuvent compenser en partie ou entièrement la perte de valeur initiale. Vraiment ?

Prenons l’exemple d’un investisseur souhaitant acquérir un appartement à Zurich, puis le revendre après dix ans. En raison des frais d’entretien, la différence entre un appartement vieux de 60 ans (rendement d’environ 25 %) et un objet neuf (rendement d’environ 20 %) peut compenser une perte de rendement allant jusqu’à 5 points de pourcentage.

Conclusion : faire preuve d’attention et inclure plus de données

Notre étude vient prouver que les investisseurs, qu’ils soient privés ou institutionnels, ont tout à gagner à ne pas s’intéresser qu’aux objets flambants neufs. En effet, les frais d’acquisition de ceux-ci augmentent d’ores et déjà en raison des effets de surévaluation. L’inflation à la hausse, les difficultés d’approvisionnement et le manque de main-d’œuvre qualifiée vont eux aussi renchérir les nouveaux bâtiments. Mais en s’orientant en fonction du « marché d’occasion », en tenant compte des résultats de notre enquête et en ne négligeant ni les frais d’entretien ni l’efficacité énergétique, il est tout à fait possible de découvrir de véritables trésors de rendement. Les données, les facteurs d’efficacité énergétique et les outils d’analyse ne cessent de gagner en importance dans l’estimation et la planification du rendement. Une approche prudente et basée sur les faits permet entre-temps aussi aux personnes qui ne s’y connaissent pas en immobilier d’épargner pour leurs vieux jours, de multiplier la fortune de fondations et de générer des rendements pour les investisseurs.

→ L’étude dans son entier