Orientations de l’EBA sur l'octroi et le suivi des prêts : Comment assurer votre conformité pour la valorisation des biens immobiliers avant la date limite ?

Ces dernières années, le secteur européen des services bancaires et financiers a connu une véritable évolution avec l'introduction en mai 2020 des lignes directrices de l'Autorité bancaire européenne (ABE, ou « EBA » pour « European Banking Authority » en anglais) sur l'octroi et le suivi des prêts. Réponse essentielle au plan d'action du Conseil européen sur les prêts non-performants, ces lignes directrices entraînent un changement fondamental dans l'approche du secteur en matière de gestion du risque de crédit, impactant divers aspects du processus d’octroi et de suivi des prêts. Elles revêtent également une importance toute particulière pour les processus d’évaluation des biens immobiliers.

Les orientations de l’ABE entrant en vigueur le 30 juin 2024, la date limite de conformité et d'application de ces lignes directrices se rapproche. Il est donc d’autant plus crucial pour les établissements de crédit et les autorités compétentes en Europe et en France de comprendre exactement quel plan d'action doit être mis en place pour améliorer les dispositifs de gouvernance interne, les processus de gestion du risque de crédit et les infrastructures.

Lignes directrices de l'ABE sur l'octroi et le suivi des prêts : quelles sont les exigences pour l'évaluation des biens immobiliers ?

Les lignes directrices de l'ABE sur l'octroi et le suivi des prêts couvrent l'ensemble du cycle de vie des prêts et fournissent des recommandations sur des sujets allant de l'évaluation de la solvabilité des emprunteurs à la protection des consommateurs, en passant par les politiques de lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Dans cet article, nous nous concentrons toutefois surtout sur les recommandations relatives à l'évaluation des biens immobiliers, décrites au chapitre 7 des lignes directrices : « Évaluation des biens immobiliers et mobiliers ».

Pour l'évaluation de la valeur des biens immobiliers, les lignes directrices de l'ABE encouragent la mise en place d’une approche plus sophistiquée et data driven, et une meilleure prise en compte des facteurs ESG tout au long du cycle de vie du prêt. Cependant, la mise à jour des processus de valorisation pour des millions de biens immobiliers représente un défi de taille : les évaluations effectuées par des experts sur place sont non seulement chronophages, mais elles sont également, d’un point de vue économique, irréalisables à l’échelle.

1. Utilisation de modèles statistiques pour l'évaluation des biens immobiliers : À quoi cela devrait-il ressembler ?

Pour permettre aux établissements financiers européens d'adopter une approche plus data driven et plus rigoureuse de l'évaluation des biens immobiliers lors de l’octroi et le suivi des prêts, les lignes directrices préconisent l'utilisation de modèles statistiques avancés (« advanced statistical models », abrégés « ASM » dans le rapport publié en anglais). Ces modèles offrent en effet une alternative rentable aux méthodes d'évaluation traditionnelles : ils permettent d’optimiser le processus d'évaluation, de réduire les coûts et de gagner en efficacité. Ils permettent également de fournir une valorisation précise et plus nuancée et prennent en compte de nombreux facteurs tels que la performance énergétique.

À quel stade du cycle de vie du prêt les banques peuvent-elles utiliser les ASM pour l'évaluation des biens immobiliers ?

Les lignes directrices de l'ABE préconisent une stratégie nuancée pour l'évaluation des biens immobiliers, en distinguant la phase initiale d’octroi (loan origination) et les phases ultérieures de suivi et de réévaluation.

A. Procédures d'octroi de prêts : Évaluations sur place, recours à des modèles statistiques dans certains cas

Pour les procédures d'octroi de prêts, les orientations de l’Autorité bancaire européenne conseillent de faire évaluer tous les biens immobiliers utilisés comme sûreté par un expert professionnel. Cette évaluation doit comporter une visite du bien, portant à la fois sur ses caractéristiques internes et externes (voir paragraphe 209). Toutefois, sur les marchés immobiliers établis, l'évaluation des biens immobiliers résidentiels peut être effectuée à l'aide d'un modèle statistique avancé pour étayer une évaluation sur dossier, comme indiqué au paragraphe 210.

B. Suivi et réévaluation des prêts existants : Vers davantage d'automatisation

Les lignes directrices suggèrent d'utiliser les modèles pour aider au suivi et à la réévaluation des biens immobiliers, l'évaluateur restant responsable de l'exactitude de l'évaluation. Cette phase est importante pour les banques : afin de s'assurer que l'évaluation de la valeur du bien immobilier corresponde à la réalité du marché au fil du temps, il est nécessaire d’effectuer des réévaluations de manière régulière.

Modèles statistiques pour l'évaluation des biens immobiliers : quelles exigences ?

Dans la section 7.4 et plus particulièrement au paragraphe 237, l'ABE fournit des indications supplémentaires sur les critères auxquels les modèles statistiques avancés doivent répondre. Parmi ces critères :

• Ils doivent être soumis à des contrôles a posteriori solides et réguliers au regard des prix de transactions ;

• Ils doivent fournir des informations sur les biens et les lieux à un niveau de granularité suffisant (par exemple : code postal) ;

• Elles doivent être basées sur un échantillon suffisamment large et représentatif de données actualisées et de haute qualité.

En outre, reconnaissant l'influence des conditions du marché sur la valeur des biens immobiliers, les lignes directrices de l’EBA exigent que les ASM intègrent des évaluations de la liquidité et de la dynamique plus large du marché, comme mentionné au paragraphe 213.d : « une description de l’emplacement de la sûreté, des conditions du marché local et de la liquidité ».

L'importance de la documentation

Enfin, l'interprétabilité des modèles est cruciale. Au paragraphe 238, l'ABE établit que les institutions financières sont responsables de la performance des modèles utilisés pour les évaluations de biens immobiliers, l'évaluateur restant responsable de l'évaluation effectuée par le modèle ASM utilisé. Cela nécessite que les banques comprennent et documentent de manière approfondie la méthodologie, les hypothèses et les données dont se servent les modèles. La collecte d’informations et la documentation de ces modèles doit également être tenue à jour afin de garantir le principe de responsabilité et le respect de la réglementation.

2. Prise en compte des facteurs ESG : quelles sont les recommandations de l'ABE ?

Dans les paragraphes 57 et 208 des lignes directrices, l'ABE demande la prise en compte des facteurs ESG et des facteurs environnementaux dans les processus de prise de décision pour l'octroi et de suivi des prêts.

Le paragraphe 208 stipule que « le cas échéant, les établissements doivent tenir compte des facteurs ESG influençant la valeur de la sûreté, par exemple l’efficacité énergétique des bâtiments ». Cet extrait met en avant l'importance de la prise en compte non seulement de la viabilité financière des prêts, mais aussi de leurs implications environnementales et sociales.

Le paragraphe 57 souligne quant à lui l'importance pour les banques de prendre en compte les impacts plus larges du changement climatique et des facteurs environnementaux sur l'évaluation des biens immobiliers. Cela signifie que les banques sont chargées d'évaluer le niveau de durabilité des biens et d'évaluer les risques potentiels liés au climat, tels que les inondations ou les phénomènes météorologiques extrêmes.

En intégrant des considérations de durabilité dans leurs processus d'octroi et de suivi des prêts, les banques peuvent mieux identifier et gérer les risques ESG et climatiques, renforcer la résilience de leurs portefeuilles de prêts et contribuer à des objectifs de durabilité plus larges.

Pourquoi la conformité est synonyme d'avantage concurrentiel

La date de mise en œuvre des lignes directrices de l'ABE sur l'octroi et le suivi des prêts approche à grands pas ; les banques doivent mettre à jour leurs processus et infrastructures de suivi d’ici le 30 juin 2024. Le temps étant limité, elles doivent agir rapidement pour répondre aux exigences réglementaires et éviter les pénalités, les potentielles poursuites et les conséquences négatives sur leur réputation.

Mais au-delà de la nécessité de se conformer, l'adoption précoce des lignes directrices de l'ABE offre aux établissements financiers un net avantage concurrentiel. En s'alignant de manière proactive sur les exigences réglementaires, ils peuvent démontrer leur engagement en faveur de la transparence, de la responsabilité et des meilleures pratiques en matière d'évaluation immobilière. Cela leur permet non seulement de renforcer leur crédibilité auprès des clients, des investisseurs et des autorités de régulation, mais aussi d'ouvrir la voie à de nouvelles opportunités commerciales et de renforcer les relations existantes avec les clients.

En outre, dans un contexte de sensibilisation croissante aux enjeux ESG, la prise en compte des facteurs environnementaux permet aux banques de contribuer à une approche plus responsable et durable de la finance, tout en se positionnant en tant que leader sur les sujets environnementaux et en renforçant la réputation positive de leur entreprise.

Comment PriceHubble peut vous aider à garantir la conformité des évaluations immobilières

PriceHubble propose des solutions sur mesure, allant d’outils de valorisation immobilière pour l'octroi de prêts à des systèmes entièrement automatisés pour le contrôle et la réévaluation en continu. Les solutions PriceHubble sont conçues spécifiquement pour aider les banques à répondre aux exigences de l'ABE en matière d'octroi, de contrôle et de réévaluation des prêts et pour améliorer l'efficacité, la précision et la conformité réglementaire de leurs processus.

Les modèles d’estimation de PriceHubble, caractérisés par leurs leurs bases statistiques avancées, permettent aux banques de satisfaire et de dépasser les exigences des lignes directrices de l’ABE, notamment en étant entrainés et benchmarkés à l’aide de transactions réelles, mais aussi en incorporant des indicateurs de liquidité et en intégrant des informations cruciales sur la performance énergétique et les risques climatiques. Les capacités uniques de PriceHubble en font un partenaire essentiel dans l'adaptation du secteur bancaire aux exigences de l’ABE.

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Orientations de l’EBA : Adaptez votre stratégie avant qu'il ne soit trop tard

Les lignes directrices de l'ABE sur l'octroi et le suivi des prêts représentent un défi évident, mais aussi une opportunité de transformation pour les banques et les institutions financières. En comprenant les éléments clés des orientations de l’ABE, en reconnaissant l'urgence et en tirant parti des solutions offertes par des partenaires tels que PriceHubble, les établissements financiers peuvent non seulement assurer leur conformité, mais aussi garantir leur succès à long terme dans un marché dynamique et en pleine évolution.