Le contenu de cet article est en partie basé sur notre webinar du 17 juin 2021, conjointement animé par Frédérique Thollon-Baras et Sonia Labeth, respectivement Directrice des activités immobilières et responsable de la base BIEN de Paris Notaires Services et Loeiz Bourdic, Directeur France de PriceHubble. Pour le visionner, n’hésitez pas à nous contacter.
Le notariat est l’un des maillons essentiels de l’immobilier, il se trouve à un point névralgique entre le vendeur, l’acheteur, l’agent. Il n’est donc pas étonnant de voir le notariat à l’origine de nombreuses innovations dans le domaine. L’un des leviers de la transformation de ce secteur est sans aucun doute le recours à l’intelligence artificielle, qui a permis de grandes avancées dans le domaine de l’estimation immobilière.
Le professionnel de l’immobilier doit se tenir informé des prix pratiqués dans son secteur de manière la plus régulière et efficace possible. Ce défi se pose à de nombreuses parties prenantes du monde de l’immobilier (agents, experts, notaires, investisseurs, gestionnaires de portefeuilles, etc.) et est souvent complexe à surmonter.
La connaissance approfondie du marché immobilier : un enjeu de taille
L’estimation d’un bien immobilier nécessite un important travail de collecte de données et de suivi de marché, souvent très chronophage. Cela consiste en une veille minutieuse et rigoureuse, mais également en une analyse fine des biens immobiliers comparables, car la valeur d’un bien est fondamentalement liée à la valeur des biens similaires. Frédérique Thollon-Baras, Directrice des activités immobilières pour Paris Notaires Services (PNS) confirme : « Dans le secteur de l’immobilier, nous souhaitons toujours trouver des biens comparables. Nous aimons avoir un bien équivalent à celui que nous devons vendre, commercialiser ou acheter ».
Pour réaliser un avis de valeur précis, il faut prendre en compte un nombre considérable de variables. Pourtant, il est parfois difficile d’en faire une interprétation fine, tant les informations sont denses et complexes à corréler.
Pour ne rien simplifier, cette problématique se pose dans un contexte sanitaire ayant entrainé une plus grande volatilité des prix du marché immobilier ces derniers mois. Certaines grandes villes comme Paris ont connu de forts ralentissements du mouvement de hausse de prix, voire ponctuellemEnt une légère baisse des prix immobiliers entre 2020 et 2021. Certains marchés, notamment pour les maisons, ont, à l’inverse connu de fortes accélérations.
On peut identifier deux cas d’usage principaux pour lesquels les professionnels de l’immobilier ont un besoin de données précises et de logiciels d’estimation immobilière efficaces :
- Conseiller les particuliers de la meilleure manière possible dans leur projets d’acquisition ou de vente immobilière
- Prendre les meilleures décisions immobilières au moment de l’acquisition, la cession, ou la gestion de biens immobiliers. C’est le cas des professionnels qui détiennent des patrimoines immobiliers ou conseillent des tiers sur leur stratégie immobilière : gestionnaires de portefeuilles, bailleurs, investisseurs institutionnels, conseils et experts. Pour ces derniers, la problématique est d’analyser précisément la valeur d’un bien dans son marché, sur des patrimoines parfois très conséquents.
En parlant du second cas d’usage, Loeiz Bourdic, Directeur de PriceHubble France, mentionne un accroissement de la « professionnalisation » des acteurs, qui va de pair avec le développement de nouveaux outils d’analyse du marché immobilier.
En résumé, qu’il s’agisse de pouvoir s’approcher du « bon » prix de vente pour conseiller ses prospects et clients ou encore analyser finement un patrimoine immobilier, les professionnels doivent pouvoir s’appuyer sur les données les plus à jour et les plus précises. La question qui se pose alors est la suivante : Quelles sont les méthodes d’estimation le plus couramment utilisées ?
Quelles solutions pour l’estimation immobilière et le suivi des dynamiques de marché immobilier ?
Pour les assister dans leurs estimations immobilières et dans le suivi des dynamiques de marché, les professionnels de l’immobilier ont accès à différentes bases de données sur les transactions immobilières :
La base DVF : La base de données des demandes de valeurs foncières (DVF) a été libérée par le décret n° 2018‑1350 du 28 décembre 2018, et porte sur les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières. Elle est disponible gratuitement en open data et permet de connaître les transactions post-2016 en France. Elle présente cependant un problème majeur : les données ne sont pas retraitées et ne font pas l’objet d’un contrôle humain. Ces données sont également incomplètes, car certains aspects jouant un rôle majeur dans la définition du prix de vente, comme l’état du bien immobilier, le nombre de pièces, l’étage du logement ou encore les surfaces annexes (balcon et terrasse), ne sont pas mentionnées.
La base BIEN : Développée par PNS, grâce aux notaires d’Île-de-France, la base BIEN est une base extrêmement riche, dont les données sont traitées et vérifiées. Elle regroupe plus de 4,3 millions de références, avec jusqu’à 120 variables par référence. Comme l’indique Frédérique Thollon-Baras, « elle s’appuie sur les actes authentiques signés chez les notaires, constituant une donnée de très grande qualité. ». Le site www.basebien.com permet notamment de consulter des informations détaillées via la recherche de références, des données agrégées et des prix actualisés au travers de modules dédiés.
D’autres solutions sur le marché permettent de prendre connaissance des données de transactions immobilières. Néanmoins, elles ne répondent pas forcément aux besoins précis des experts de l’immobilier : avoir de la visibilité en quelques clics seulement sur le prix exact d’un bien un l’instant T.
Heureusement, grâce à la digitalisation et la transformation constante du secteur de l’immobilier, de nouvelles solutions émergent.
