L’immobilier résidentiel en des temps incertains : ce que les professionnels en Europe doivent savoir

Bien que l’immobilier résidentiel demeure une classe d’actif stable, l’état de l’économie mondiale affecte également le secteur. Après une période d’expansion quasi ininterrompue et de hausse des prix dans tous les marchés développés ces dernières années, soutenue par une forte croissance économique et des taux d’intérêt bas, le marché immobilier résidentiel européen est aujourd’hui dans la tourmente.

Quels sont les facteurs à l’origine de ce changement ? Quelles sont les évolutions du marché auxquelles les professionnels de l’immobilier et de la finance doivent être particulièrement attentifs ? Comment les professionnels peuvent-ils répondre aux nouveaux défis ?

Dans cet article, nous donnons quelques pistes pour mieux comprendre la dynamique actuelle du marché.

Quelles sont les évolutions du marché auxquelles les professionnels de l’immobilier doivent être particulièrement attentifs ?

1. Le ralentissement du marché immobilier transparaît dans les dynamiques d’achat et de vente dans plusieurs pays

La guerre en Ukraine, qui se traduit par une forte hausse du prix de l’énergie et une crise générale du coût de la vie, touche le marché immobilier de plusieurs manières, notamment via une hausse du coût des matériaux de construction et des difficultés d’approvisionnement. Par ailleurs, le pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels est directement affecté par l’inflation et l’augmentation des taux d’intérêt, ainsi que la manière dont les banques intègrent le coût de l’énergie dans leurs calculs pour un emprunt immobilier, ajoutant encore une charge supplémentaire sur le budget des acquéreurs en recherche de financement.

Ces facteurs ont ralenti le marché immobilier résidentiel européen au cours de ces derniers mois, comme en témoignent la dynamique d’achat et de revente de plusieurs pays et le climat morose pour les emprunteurs, tout particulièrement les primo-accédants. L’Allemagne est un bon exemple — en nous penchant sur nos données de de ces derniers mois, nous avons remarqué quelques tendances intéressantes :

• Une hausse du nombre d’annonces publiées en ligne ;
• Une hausse de la durée moyenne durant laquelle ces annonces sont sur le marché ;
• Une hausse de la part des annonces dont le prix a été revu à la baisse au moins une fois, notamment faute d’acquéreurs potentiels.

Ces tendances semblent révéler un ralentissement de la hausse des prix des logements, voire même laisser penser à une éventuelle baisse des prix immobiliers dans les mois à venir.

2. La crise de l’énergie rend les enjeux ESG plus importants que jamais

La lutte contre le réchauffement climatique place aujourd’hui les enjeux ESG sur le devant de la scène. Les récents changements de réglementation et le contexte politique et économique actuel ont fait de l’ESG et de l’efficacité énergétique des bâtiments une pierre d’achoppement pour les professionnels de l’immobilier et de la finance. En particulier :

• Au niveau européen, la révision de la Directive sur la performance énergétique des bâtiments refonte (EPBD) et de la Stratégie de vague de rénovation, qui met à jour les cadres réglementaires existants pour répondre aux nouvelles exigences et ambitions de l’Union européenne ;
  
  
• Au niveau national, les nouvelles réglementations portant sur l’énergie, telles que le nouveau mode de calcul pour le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en France ou le « Effizienzhaus-55 » en Allemagne, qui relèvent le niveau de performance énergétique exigé pour toute nouvelle construction. En Suisse, les banques auront également bientôt l’obligation d’intégrer l’énergie et les préférences et risques ESG à leurs prestations de conseil, avec pour difficulté de rapidement établir des normes qui répondent à ces nouvelles exigences ;
  
  
• Sur le plan politique, l’invasion de l’Ukraine a entraîné une hausse brutale du prix de l’énergie, renforçant encore l’importance de l’enjeu énergétique.

À l’aide de nos modèles d’estimation, nous avons récemment effectué une analyse de l’impact de la performance énergétique sur les prix de l’immobilier en France, en Allemagne et aux Pays-Bas. Sans surprise, les données révèlent que la performance énergétique joue (et devrait continuer à jouer) de manière significative sur le prix des biens à vendre en Europe. Voici quelques exemples :

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Que signifient ces évolutions pour les professionnels de l’immobilier et de la finance ?

L’état actuel du marché représente un véritable défi pour les professionnels qui travaillent dans le secteur de l’immobilier et des services financiers. Ils vont devoir se concentrer sur plusieurs aspects clés pour tirer leur épingle du jeu dans cet environnement très particulier.

Pour les agents immobiliers, les courtiers et les intermédiaires, il va devenir de plus en plus crucial de comprendre comment évolue la dynamique de marché et à quelle rapidité. Ils devront également redoubler d’efforts pour trouver le bon acheteur pour chaque bien immobilier et connaître le prix d’achat précis qu’il faut viser.

Par ailleurs, au moment de définir le prix d’achat optimal d’un bien, il va devenir de plus en plus important pour les professionnels de l’immobilier de comprendre comment chaque caractéristique individuelle affecte sa valeur. Bien que les facteurs macro jouent un rôle important et influent sur les prix à un niveau national ou régional, il ne faut pas sous-estimer les facteurs micro, tels que la classe énergétique d’un appartement individuel ou la liste précise des besoins en rénovation.

L’un des facteurs micro les plus importants à prendre en compte, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, est la performance énergétique. Accéder à des données ESG précises est aujourd’hui capital pour permettre aux professionnels de l’immobilier de comprendre l’impact de la performance énergétique sur les prix. Tirer parti de ces données peut aider les professionnels de l’immobilier et de la finance de différentes manières. Par exemple :

• Les banques pourront mieux prendre en compte les risques liés au climat et à l’énergie dans leurs modèles de risque de crédit immobilier ;

• Les investisseurs institutionnels pourront correctement évaluer l’impact de la performance énergétique sur leur portefeuille et adapter leurs stratégies d’investissement immobilier en conséquence ;

• Les conseillers financiers, courtiers, intermédiaires et agents immobiliers pourront rassurer leurs clients en cette période d’incertitude et mieux les informer des potentielles rénovations qu’ils devront entreprendre ;

• Ils pourront également offrir des informations précises sur le diagnostic de performance énergétique d’un bien à leurs clients actuels et potentiels. Ce diagnostic est un critère d’achat immobilier de plus en plus important, et les acquéreurs sont également de plus en plus sensibles au prix de l’énergie dans la région lors de leurs recherches.

Avoir accès à des données immobilières précises et fiables est plus important que jamais pour répondre aux défis d’aujourd’hui

Dans ce contexte inflationniste et de volatilité du marché, s’appuyer sur des technologies telles que les solutions PriceHubble peut changer la donne pour les professionnels de l’immobilier, du crédit et de la gestion de patrimoine. Les modèles de PriceHubble basés sur les données permettent de déterminer et de suivre le prix statistiquement le plus probable à la vente et à la location d’un bien immobilier, sur la base de plusieurs centaines de facteurs. « Ces nouveaux modèles d’estimation ont déjà fait leurs preuves et joueront un rôle de plus en plus crucial dans le monde de l’immobilier et de la finance sur le long terme, » explique Stefan Heitmann, président-fondateur de PriceHubble. Ainsi, l’Autorité bancaire européenne (European Banking Authority) met en avant l’utilisation de tels modèles d’estimation dans la version révisée de mai 2020 de ses orientations sur l’octroi et le suivi des prêts immobiliers.

La transparence est au cœur de l’ADN de PriceHubble, et est essentielle pour s’y retrouver dans le marché actuel : « PriceHubble a été fondée en 2016 en se donnant pour mission de répondre au manque de transparence évident dont souffrait le secteur de l’immobilier. Aujourd’hui, et tout particulièrement en cette période d’incertitude et de volatilité, les données et la transparence sont capitales pour répondre aux défis créés par la situation du marché actuel, » déclare Stefan Heitmann. Il ajoute : « On ne peut plus se limiter à la transaction : les professionnels de l’immobilier et de la finance doivent aujourd’hui offrir à leurs clients les bons outils pour maîtriser la gestion de leur bien. Appliquer les vieilles recettes du secteur en se contentant d’observer le bien et l’évolution de sa valeur dans le temps ne suffit plus. Nous apportons aujourd’hui les solutions qui permettent de booster l’engagement client. »

Au-delà du besoin de transparence, les professionnels de l’immobilier et de la finance s’intéressent également de plus en plus à des thématiques émergentes telles que l’ESG. « Je pense que l’enjeu ESG est plus crucial que jamais, tant sur le plan des données que des compétences dans le marché immobilier du futur, » affirme Stefan Heitmann. Mais si l’accès à des données de performance énergétique précises, fiables et exhaustives est essentiel, la disponibilité de telles données varie d’un pays à l’autre. PriceHubble cherche à répondre à ce besoin : « Pour tous les acteurs concernés, des investisseurs immobiliers individuels aux acquéreurs en passant par les locataires, les acteurs institutionnels et les institutions financières, la performance énergétique est un enjeu de plus en plus vital. En tant que leader de l’analyse ESG de biens immobiliers, PriceHubble continuera d’apporter son expertise et des données précises à ce sujet. »

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur la manière dont les données et analyses immobilières peuvent aider les professionnels du secteur à répondre aux défis actuels du marché.