L'emplacement est le facteur d'influence principal pour les prix immobiliers. Mais quels sont les autres critères qui font un “bon” emplacement ? Et comment projeter l’influence d’évolutions futures ? Dans sa dernière étude, PriceHubble montre comment des indicateurs innovants peuvent être utilisés pour trouver les réponses à ces questions.
Si l’on considère les investisseurs, les promoteurs et les autres acteurs professionnels du marché immobilier, tous se doivent de suivre de manière très rapprochée les processus de changement qui rendent les quartiers et zones résidentielles plus attractifs : il s’agit pour tous de déduire où leurs investissements pourraient être les plus rentables. Administrations municipales et représentants des locataires sont également concernés quand il s’agit d’initier des mesures d'urbanisme.
Mais cette tâche est extrêmement complexe et fastidieuse : de tels changements, par exemple la gentrification, se reflètent généralement très tard dans les chiffres clés socio-économiques. Une analyse qualitative précise des emplacements individuels est donc nécessaire. Le but de cette étude est de montrer que l'utilisation de nouvelles sources de données peut aider à identifier de tels processus plus facilement, et plus tôt, pour mieux les comprendre.
Notre méthodologie
Nous avons étudié les profils et avis disponibles en ligne sur la plateforme TripAdvisor pour plus de 1 700 restaurants à Zurich (période d'enquête : Juillet 2018 - Avril 2019), ainsi que 9 000 offres de locations d'appartements issues de divers portails en ligne (sur la même période). Pour chaque annonce de location, des variables telles que le nombre de restaurants dans un rayon de 500 mètres, le nombre moyen d'avis par restaurant dans un rayon de 500 mètres, les notes des restaurants, les loyers demandés dans le quartier et la distance du centre-ville ont été pris en compte. Des analyses de régression ont parfois été utilisées pour étudier les relations entre ces différentes variables.
L’influence de l’offre gastronomique sur les prix de l'immobilier
Les données analysées mettent tout d’abord en évidence que la dynamique des prix immobiliers peut être influencée par le développement de l’offre de restauration dans un quartier donné. Les loyers des appartements dans les zones avec beaucoup d’avis en ligne sur les restaurants sont sensiblement plus élevés que dans les zones avec peu d’avis.
Exemple : quand on prend un appartement moyen (77 m²) à Zurich, si le nombre moyen d'avis par restaurant passe de 20 à 80 en gardant par ailleurs la même situation et les mêmes caractéristiques de l'appartement, le loyer augmente de 1,30 francs suisses / m² ou 99 francs suisses au total. Cela correspond à une augmentation de 5% avec un prix moyen au mètre carré d'environ 29,80 CHF - entraînant des coûts supplémentaires pour un locataire d’environ 1 192 CHF par an.
La corrélation entre la densité des restaurants et les loyers moyens
Il existe une forte corrélation entre la densité des restaurants et les loyers moyens, ainsi que la centralité des restaurants. Il est avéré que cette densité a tendance à être plus élevée dans les endroits plus centraux et plus chers. Si l'on analyse les caractéristiques individuelles des appartements, de la centralité et des loyers moyens locaux, on observe un effet légèrement négatif de la densité de restaurants sur le prix des loyers : avec une densité de 60 au lieu de 28 restaurants en moyenne dans le quartier, pour une offre et des caractéristiques environnementales équivalentes, une réduction de 0,83 CHF / m² est à prévoir.
L'effet “café hipster”
Notre étude met enfin en évidence une corrélation claire entre l'ouverture de nouveaux cafés « Hipsters » en Suisse et l'évolution des loyers à proximité directe.
