Entre la hausse des prix franciliens et une année record en termes de transactions, 2019 aura été une année au sommet pour le marché de l'immobilier parisien. Cependant, avec des prêts interbancaires en baisse, des taux de crédits immobiliers qui se stabilisent, des acheteurs attentistes par rapport à leur prochain achat et des prix parisiens qui commencent à se stabiliser, les signaux pointant vers un ralentissement du nombre de transactions et l’amorce d’une baisse des prix de l'immobilier sont nombreux. C’est en tout cas le constat réalisé par PriceHubble dans le cadre d’une étude menée en partenariat avec l’agence nouvelle génération Proprioo.
2019 : l’année de tous les records pour le marché immobilier
Après avoir analysé de toutes les annonces de vente publiées pour Paris et la petite couronne en 2019 sur un panel de portails immobiliers, PriceHubble a mis en évidence l'impressionnante évolution des prix des annonces sur l’année. 75 000 annonces à la vente, dans l'immobilier ancien, ont donc été analysées par PriceHubble pour l’année 2019 et ont permis de mettre en évidence le trio de tête des arrondissements de Paris ayant connu la plus forte progression du prix au mètre carré en 2019 : le 4ème arrondissement (+14%), le 19ème (+11%) et le 2ème arrondissement (+9%).
Comme l’explique Loeiz Bourdic, Directeur général de PriceHubble France, "notre analyse statistique des annonces immobilières mois par mois en 2019 fait apparaître un premier tassement dans certains arrondissements en cette fin d’année, mais une dynamique toujours haussière dans les autres arrondissements. Il est donc trop tôt pour parler d’un retournement qui ne serait initié que par une hausse des taux. De plus, nous ne croyons pas à une bulle à Paris, la dynamique haussière des dernières années étant portée par une tendance de fond de métropolisation qui bénéficie aux cœurs urbains partout en Europe".
Après ces augmentations records, les annonces parisiennes analysées au dernier trimestre 2019 ont cependant permis de mettre en évidence une stagnation des prix pour certains arrondissements (variations constatées en Octobre, Novembre et Décembre 2019), voire une baisse des prix.
2020 : un tournant dans l’évolution du marché immobilier francilien
Dans certains arrondissements en effet, une stagnation des prix commence à être observée sur ces derniers mois. Lors du dernier trimestre 2019 : les 5ème (+ 0.14%), 8ème (+0.74%) et 16ème arrondissement (+0.81%) affichent une quasi-stabilité des prix. D’autres montrent même une baisse si l’on compare les prix médians au mètre carré à ceux du trimestre précédent : les 6ème (-0.10%), 7ème (-1.46%), 10ème (-0.76%), 12ème (-1.63%) ou 20ème arrondissement (-1.06%) finissent 2019 sur une dynamique à la baisse.
Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces tendances baissières pour le marché parisien.
En premier lieu, la capacité d’emprunt des acheteurs ne parvient plus à s’aligner sur l’augmentation du prix moyen : mois après mois, les records sont battus et les taux du crédit immobilier aux particuliers n’ont cessé de repousser les planchers. Les taux d’emprunts vont donc entamer une stabilisation avec de faibles augmentations de taux dans certaines institutions bancaires.
En second lieu, face à une augmentation du recours au crédit, les banques deviennent plus sélectives sur les dossiers acceptés. L’annonce du gouvernement concernant le durcissement des conditions d’emprunt pourrait contribuer à bloquer certains ménages dans leur accès à un prêt immobilier.
Pour finir, avec des prix du marché qui atteignent des sommets, il est difficile pour les acheteurs de voir leur investissement immobilier amorti. En comptant frais de notaires, frais d’agences et taux d’intérêt, la valeur de leur bien immobilier devrait augmenter d’au moins 10% sur les 5 prochaines années pour pouvoir être rentabilisé. Ce qui est difficilement envisageable à ce jour.
En conclusion : de nouveaux comportements observés à Paris et en Île-de-France
Plusieurs scénarios pourraient être envisagés pour ce début 2020. Les experts du marché français de l’agence Proprioo (qui ont rencontré plus de 2 500 acheteurs au dernier trimestre 2019), ont pu observer l’émergence de nouveaux comportements lors d’un projet d’achat :
▪ Ceux qui s’éloignent de Paris intra muros pour privilégier l'achat d'un bien immobilier en Île-de-France
▪ Ceux qui anticipent une baisse des prix de vente et décident de reporter leur projet d’achat immobilier
▪ Ceux qui s’endettent au-delà des 33% recommandés
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Mise à jour de cet article : Si vous souhaitez en apprendre plus sur les grandes tendances observées dernièrement sur le marché français, lisez notre article récent sur le marché de l'immobilier en France en 2021.
