Loan to value

Le ratio loan to value (LTV), aussi appelé “rapport prêt-valeur” ou “ratio prêt valeur” en français est un indicateur financier utilisé dans le cadre de l’allocation de prêts pour divers projets immobiliers. Ce ratio est utilisé par les organismes de prêt envers les acquéreurs qui souhaitent souscrire un prêt pour un projet ou investissement immobilier, ou les personnes qui cherchent à renégocier leur prêt immobilier existant.

Il rapporte le montant du prêt de l’emprunteur potentiel à la valeur estimée du bien immobilier. Un acompte plus élevé se traduit par un niveau de risque plus faible, et un ratio LTV (“loan-to-value ratio” en anglais) plus bas.

Pour calculer le ratio LTV, il faut d’abord déterminer le solde du prêt existant. Ensuite, ce solde doit être divisé par la valeur estimée de l’actif immobilier. Multipliez le résultat par 100 pour exprimer le rapport en pourcentage :

LTV = (Solde du prêt/valeur du bien immobilier)*100

De nombreux organismes de prêt proposent également des simulateurs de prêts/simulateurs LTV sur leur site web. Ces simulateurs de loan to value permettent de calculer le ratio LTV en quelques secondes, il suffit simplement d’y entrer le solde du prêt et la valeur de l’actif immobilier.

Le ratio LTV est un pourcentage. Par exemple, si une banque propose un prêt avec un taux LTV maximum de 80 %, il est prêt à accorder un prêt immobilier équivalent à 80 % de la valeur du bien immobilier. Par ailleurs, les emprunteurs ayant un ratio LTV plus élevé (plus de 80 %) représentent un risque plus élevé pour les organismes de prêt. Ils doivent donc généralement payer des taux d’intérêt plus élevés sur leur prêt immobilier et leurs mensualités de remboursement du prêt.

Supposons qu’un emprunteur ait l’intention d’acheter un bien immobilier d’une valeur de 100 000 euros et qu’il puisse verser un acompte de 10 %. Dans ce cas, il aura besoin d’un prêt immobilier avec un LTV de 90 %. Les taux d’intérêt sont basés sur le ratio loan to value, qui s’échelonne généralement de 50 % à 95 %. Un LTV élevé signifie un niveau de risque plus élevé, et donc un taux d’intérêt plus élevé.

D’une manière générale, les emprunteurs avec un faible ratio LTV (80 % ou moins) bénéficient des meilleures offres de prêt immobilier. En maintenant ce chiffre, ils augmentent leurs chances d’obtenir des conditions de prêt immobilier avantageuses et un taux d’intérêt réduit, avec à la clé des économies substantielles sur les mensualités de remboursement du prêt.

Si l’idéal est d’atteindre ce niveau de référence, ce n’est pas toujours possible, en particulier pour les primo-accédants et dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier. Mais il reste parfois possible de bénéficier d’un prêt immobilier classique assorti d’un acompte minimum de 3 %.